未来5年,房子是“钻石价”还是“白菜价”,

2021年1月19日，上海易居房地产研究院发布《2020年全国房价收入比报告》，报告显示：2020年，全国商品住宅房价收入比为9.2，相比于2019年有小幅上涨，2019年的房价收入比为8.7。

房价收入比是一个全球的通用指标：指的是一个地区一套住房的平均总价与当地居民平均可支配收入的比值。举个例子：如果某城市一套住房的平均价格为100万，这个城市平均家庭可支配收入是8万元，那么这个城市的房价收入比就是两者的比值为12.5。

如果从平均房价收入比来看，我们国家的房价收入比已经超过国家正常水平（3-6），世界银行于1998年对96个国家和地区进行统计：96个国家各地区平均房价收入比为8.4，房价收入比的中位数为6.4，越发达的地区房价收入比越低，越贫穷的地区房价收入比越高。

从局部的房价收入比来看，很多城市的房价收入比已经远高于平均水平。根据易居研究院发布的《2019年全国50城房价收入比报告》，报告显示：50个城市中只有深圳的房价收入比超过30，房价收入比超过20的城市有5个，房价收入比超过10的城市有39个，长沙的房价收入比为6.4，是少有房价收入比相对合理的城市。

对于多数购房者来说，还是会选择在大城市买房，一线城市的房价收入比普遍在20以上，而二线城市的房价收入比也基本在10以上。对于打算买房的家庭而言，在城市买房确实需要承受非常大的压力。

不过因为房子对于很多人来说是必不可少的，至少如果有长期在城市打拼的打算，较好还是在城市购买一套房子。一方面可以让家人感受到温暖与踏实，另一方面也可以给孩子提供更好的生活环境和教育条件。当然有些购房者可能现在就有买房的能力，而有些购房者需要未来几年长期努力，才有可能买房。对于未来几年才有能力买房的人以及现在犹豫要不要买房的人，一定想知道未来5年房子到底是“钻石价”还是“白菜价”，关于未来房价的走势，李嘉诚一席话说清楚。

李嘉诚是著名的商业大佬，很多年前李嘉诚就已经成为亚洲首富，同时李嘉诚也是香港的房地产大佬。李嘉诚对于房地产市场的看法确实非常有参考价值，他在一次接受采访的时候表示：未来几年，房地产行业可能会迎来艰难时期，因为过去几年楼市的快速发展确实消耗了大量的购房需求，未来几年可能会面临“需求枯竭”。

李嘉诚主要从需求的从层面来预判未来的房价走势，他认为过去房地产行业的兴旺发展消耗的大量的住房需求，这可能会导致未来住房需求不足。

笔者认为楼市的需求强弱与3个方面的因素有关：首先是楼市的总库存量，如果库存量过大，那也就意味着住房已经过剩；然后是人们的住房拥有率，住房拥有率达到一定的水平，人们对住房的需求量会逐渐减弱；最后就是人口的持续性，也就是人口的发展趋势。

从楼市的库存量来看，如今楼市的库存已经达到相对高点：据统计2020年末，全国100个城市的库存量已经达到5.7亿平方米，库存量基本上接近2014年的6.2亿平方米，2014年通过棚改政策才把这么高的库存降下来。可以说现在楼市的库存量已经达到非常高的水平，住房已经明显过剩，因此从库存过剩来看，楼市的需求量已经不足以消耗掉过量的库存。

从居民的住房拥有率上来看，随着楼市的发展，老百姓的住房拥有率越来越高。根据央行公布的数据：我国城镇家庭居民家庭住房拥有率已经达到96%，基本上已经实现每家每户都有住房。从城镇家庭的住房拥有率上来看，城镇家庭基本上已经实现每家每户都有房子，并且随着楼市的发展，不管是城镇家庭还是农村家庭，住房拥有率都会进一步提高，人们对住房的需求量只会越来越弱。

从人口出生率来看，自2016年以来，人口出生率在逐年下降，根据国家统计局发布的人口数据：2016年新生人口数量为1786万，人口出生率为12.95；而2019年我国新生人口数量降至1456万，人口出生率也降至10.48%。

人口的发展趋势上来看，未来几年中国人口将会面临拐点，长期的人口走势不容乐观。房地产行业长期看人口，人口数量是房地产行业发展的长期保障。短期内房地产行业的发展可能受金融政策的影响很大，土地政策也会影响房地产行业的走势，这些都是调控影响的范围，而长期的人口走势对房地产行业的影响是调控无法决定的。

结合以上3个方面的分析，确实正如李嘉诚说的那样，未来可能会面临需求枯竭的问题。当然房地产行业在短期内并不会因为需求量的减弱而面临困境，至少未来几年，房地产行业会在国家的调控下维持相对稳定。“整体稳定，局部分化”依然是房地产行业未来5年发展的主基调。

如果从整体的楼市走势来看，未来5年房价依然会维持比较高的水平，普通老百姓想买房还是非常艰难。并且在经济快速发展与通货膨胀的大环境下，房价依然会维持一定的增速，预计每年的增速应该在3%-5%之间，老百姓的买房成本可能并不会降低。

不过从局部楼市来看，楼市的持续分化也没有停止，这也就意味着虽然整体房价会持续上涨，但是局部的房价会发生分化，对于购房者来说，整体的房价涨跌没有意义，局部的房价走势和购房者更加密切相关。

楼市分化意味着有些房子会处于升值状态，有些房子会处于贬值状态。并且处于升值状态的房子有非常高的投资价值，会吸引更多投资者投资，未来还可能继续升值；而处于贬值状态的房子，可能会面临无人问津，未来可能会继续贬值。可以说楼市的分化非常符合“马太效应”，就是一种“强者愈强，弱者愈弱”的现象，未来楼市的分化可能会优质符合“马太效应”，真正处于升值状态的优质房产，可能会持续升值，那些逐渐贬值的房子，会面临继续贬值。

因此5年后，不管说房子是“白菜价”还是说房子会是“钻石价”其实都没有错，因为在楼市分化的背景下，房子的价值也会迎来严重分化，并且分化的规律符合“强者愈强，弱者愈弱”的规律。因此未来既有“白菜价”的房子，同样也会有“钻石价”的房子，普通房子的买房门槛会更低，更多普通人能买得起房子；而优质房产的买房门槛会更高，只有真正的有钱人才买得起。