房价越高,人口越少?浅谈高房价与人口之间的关系

潍坊房产小编 2018-10-19 09:15:50
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房价永远是媒体和公众最感兴趣的话题,但也是谬见最多的领域——最近的一个谬见则属于高房价和人口之间的关系。

房价永远是媒体和公众最感兴趣的话题,但也是谬见最多的领域——最近的一个谬见则属于高房价和人口之间的关系。

事情的缘起是这样,在12月16日举行的网易经济学家年会“地权演变与房价调控”的专题研讨中,北京师范大学董藩教授认为,“北京的交通比较堵恰恰是因为北京的房价太低了”,其逻辑是“如果北京的房价放开,房价足够高,就不会有这么多人涌入北京,他们会自动离开,房价自动就可以起到交通疏导的作用”。

不只是一个人对此持赞同意见,如华远地产董事长任志强先生也认为:“用房价或是用其它的生活成本高低,来决定这个城市能容纳多少人。”言外之意就是,如果房价高了,自然会有很多人离开这个城市。因此,目前严格控制房价,又严格控制特大城市规模的做法是不对的:如果目前控制房价,必然有一部分人会捡这个漏进入北京;相反,如果房价放开,那倒是会让很多在这个城市生活不了的人离开这座城市。

这个逻辑听起来很有道理:是啊,如果房价高了,必然意味着会有一部分人离开这座城市。比如说因为预算约束,在三环内买不起房子的人,就会在价格机制的作用下离开三环到四环、五环甚至六环居住:北京天通苑之所以被称为亚洲较大的社区,就是因为这里容纳了太多在市中心买不起房子的人。当然,他们还是在北京市区上班。

如果城市内的一个城区房价过高,那么这部分人会沿着这座城市内的价格洼地寻找适宜居住的地区,但问题是,如果整个北京的房价都上涨了,是不是意味着这部分人就会离开北京而到其他城市工作和生活?就像任志强所说的,用房价或者其他的生活成本高低来决定这个城市能容纳多少人,用高房价把人赶走?

任志强和董藩的观点当然是错的,但错误之处并不是很多人所说的那样,是因为价格机制不能够在交通和住房领域发生作用,恰恰相反,在价格机制充分作用下,房价越高,恰恰会导致越多的人到北京工作。

为什么房价越高人越多?从直觉上这似乎很难理解。那我们就先来看几个直觉上的例子。国内房价较高的两个城市是北京和上海,恰恰是这两个城市,其人口也位居国内前两位。如果任志强们认为北京上海之所以人口增加是因为房价不够高,那我们去看看那些房价足够高的城市。

东京的房价位居日本之冠,根据2010年的统计数据,东京都的人口为1301万,约占日本人口的10.2%,但是其国土面积大约是日本的0.58%。如果再算上东京都市圈,那么其人口约为3567.6万,约占日本人口的三分之一。

如果说日本是因为东亚人口密度特别稠密而不算数,那么我们就来看看美国纽约。2012年纽约市人口为883.7万,遥遥先进于第二大和第三大城市洛杉矶和芝加哥,其人口数甚至比后两者加起来还要多。纽约人多当然并不是因为其房价便宜,其房价中位数大约也是洛杉矶和芝加哥之和。据房产中介机构提供的信息,2013年10月份,纽约曼哈顿地区的房价中位数为80万美元——而这里可能是全世界人口最稠密的地区;而洛杉矶的房价中位数只有47.9万美元,芝加哥的房价中位数仅为25万美元。

如果按照董藩和任志强用高房价调控城市人口的理论,房价最贵的纽约应该人口较少才对,为何房价贵的地方人口并不少,甚至出现“房价越贵,人口越多”的现象?

有研究指出,在过去十年,无论是在城市人口迁入还是迁出上,纽约、洛杉矶和芝加哥都名列美国前三。这是一个非常有意思的现象,为什么会有这么多人离开大城市,同时又有无数人挤进来?更为重要的是,在过去这几年中,人口和房价都在稳步增长。

董藩和任志强们之所以出错,一个很重要的原因就是,他们不知道城市的房价为何上涨。为什么房价会上涨?除了极少数风景特别优美的区域之外,如果一个城市房价贵,一定是因为这里有很多人愿意来,他们在这里能够获得更多的就业机会和更好的生活。同时,更多的人涌进城市,也让房价进一步上升。不过,更多人涌入会不会导致交通拥堵,则是另外一个问题——这和城市管理能力有关,和人多人少并没有直接关系。至少从公共交通而言,更多的人口还可以分摊地铁等大型公共交通成本,会间接地让路面交通更加顺畅。

正是因为大城市有着更好的就业机会,才会有越来越多的人涌进北上广。相反,如果这里的房价真的跌落了,很有可能就是因为太多人离开了这座城市。一个城市从来不会因为房价下跌而吸引更多的人口涌入。有这样一个城市,在2012年其房价中位数甚至只有2.1万美元,甚至低于车价中位数。但这座城市并没有因为低房价而让外来者蜂拥而至,恰恰相反,因为高失业率和高犯罪率,有越来越多的人离开了这座城市,在过去50年中,这座城市的人口从140万减少到现在的70万,它就是底特律。

从这个意义而言,房价涨跌是一个城市经济的晴雨表,人作为理性的经济主体,会更根据这个信号来搜寻最适合他的城市。就在几天前,媒体报道了一则新闻,内容是“数十万北京上班族居住河北,每天‘跨省’上班”。是的,高房价是让很多人在北京市中心买不起房,但他们可以居住在离北京最近的河北,但同时在北京上班。事实上,这并不只是北京一地的现象,在全世界各大都市圈都存在:据说很多美国纽约的上班族,因为负担不了纽约的高房价而居住在房价较为低廉的康涅狄格州,为此每天不得不容忍长达六小时的通勤成本。

无论是国内还是国际,理论还是现实,都找不出足够的依据来支持董藩和任志强们所主张的“用高房价来限制城市人口”的主张。真不知道他们是如何总结出这样的经验?

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