潍坊将出台《潍坊市存量房交易资金监管办法》整顿二手房乱世

潍坊楼市通 2018-06-11 09:09:46
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作为存量房交易的重要环节,中介机构在市场中扮演着至关重要的作用。然而长期以来,潍坊的存量房交易缺乏一套完整的规章制度进行约束,对中介机构也缺乏强有力的监管,致使市场中存在虚假广告、虚构房源、虚标价格、一房多卖、无证营业等行业乱象。

来源:潍坊楼市通

作为存量房交易的重要环节,中介机构在市场中扮演着至关重要的作用。

然而长期以来,潍坊的存量房交易缺乏一套完整的规章制度进行约束,对中介机构也缺乏强有力的监管,致使市场中存在虚假广告、虚构房源、虚标价格、一房多卖、无证营业等行业乱象。

为加强房地产市场管理,规范存量房交易行为,保障交易资金安全,潍坊市住建局研究制定了《潍坊市存量房买卖监管办法》(以下简称《办法》),并计划于2018年8月1日起实施。目前该《办法》还处于公示期间。

接下来,就是划重点的时间了,一起来看看该《办法》中,那些与我们息息相关的知识点!

1.这几个点,先了解下

适用范畴:凡本市范围内国有土地上存量房买卖均适用本办法。

时间节点:《办法》自2018年8月1日起施行,有效期至2023年7月31日。原《潍坊市存量房交易资金监管办法》(潍建发〔2015〕6号)同时废止。

何谓存量房?该《办法》中所称的存量房,是指已经依法登记、取得房屋所有权证书(不动产权证书)的国有土地上的房屋,不包括已办理房屋所有权首次登记的新建商品房。

该《办法》监管内容主要包括存量房房源核验与出售委托、买卖合同网签备案、交易资金监管三项制度。下面,分别来了解下这三项制度的具体细节。

2.存量房房源核验与出售委托新增房源核验流程!

《办法》明确规定,房屋权利人需出售存量房的,应持本人身份证明和房屋权属证书,向房屋所在地住建(房管)部门申请房源核验。申请人与房屋权利人不一致的,应提供授权委托证明等相关材料。

住建(房管)部门对房源核验申请应即时办结,出具房源核验证明,证明上设防伪二维码。

证明内容包括,所核验房屋是否存在司法查封、抵押或者法律、法规禁止买卖情形

委托中介出售房屋需签经纪服务合同

《办法》第九条规定,各房地产经纪机构(以下简称“经纪机构”)代理出售的房源,必须经出卖人授权委托,签订经纪服务合同,审核出卖人身份信息、房源核验证明。对委托代理出售的,还应当核验委托证明等相关材料。

出卖人可委托一家或者多家经纪机构出售房屋。

经纪机构接受委托后,应编制房屋状况说明书,标明房源信息核验情况、经纪服务合同编号、房屋坐落、面积、挂牌价格、物业服务费、房屋图片及其它应当说明的重要事项,作为房源发布必要内容。

委托房源需标识房源核验二维码

《办法》第十一条规定,经纪机构发布的房源信息应当真实、全面、准确,明确标识房源核验二维码,买受人通过扫描二维码,可查询该房屋权属状态;在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。房地产经纪从业人员应当实名在网站等渠道上发布房源信息。

经纪机构不得发布未经出卖人书面委托、未经住建(房管)部门核验的房源信息,不得隐瞒抵押、查封等影响房屋交易的信息。

《办法》正文一开始就已经颠覆了大家对存量房交易流程的认知。新增的房源核验流程,能够从根源上杜绝一批禁止买卖的房源流入市场坑害百姓。

此外,对房源委托环节的细节流程做了标准化规定。当然,以后出售二手房可能要费点功夫了。

3买卖合同网签备案网签的两种情况

情况一:买卖双方达成交易意向后,自行成交的,可到住建(房管)部门指定的网签服务窗口或签约服务点签订合同。

签约服务点,是指住建(房管)部门指定的信誉良好、可提供免费签约服务的经纪机构。

情况二:通过经纪机构成交的,由经纪机构通过住建(房管)部门的存量房交易监管系统填写打印合同,经买卖双方同意后,三方签字盖章确认。

经纪机构需上传卖方持不动产证和身份证、买方持身份证、合同签字页图片。合同内容必须填写完整准确。

网签合同价款将作为贷款的审核依据!

《办法》第十三条规定,买受人需办理购房贷款的,各商业银行和住房公积金管理机构应将网签合同作为购房人贷款的审核依据,贷款额度以合同价款和房屋评估价中较低者作为计算基数

此外,《办法》第十七条还规定,税务部门应将备案的网签合同作为收缴房屋交易双方税款的要件。

二手房交易过程中,通常情况下网签合同价都会低于实际成交价,这样做的原因只有一个,那就是减少税款。

但《办法》将网签合同价款纳入贷款额度的计算基数选项中,使得网签价格不得不向实际成交价靠拢。随之带来的,自然是税款压力的增加。

4交易资金监管交易资金监管终于来了!

存量房交易资金监管,是指住建(房管)部门在商业银行(以下简称“监管银行”)设立专用账户(以下简称“监管账户”),为存量房交易双方免费提供交易资金代收代付服务,实施监督管理。

存量房交易资金,是指存量房买受人按存量房买卖合同约定支付的全部购房款,不包括经纪机构的中介费用以及办理房屋交易登记所需的各项税费等。

关于监管银行

《办法》第二十四条规定,监管银行应具备保障存量房交易资金监管安全、规范运行的金融管理业务能力,由住建(房管)部门择优选定信誉优、服务好、能够与住建(房管)部门的存量房交易资金监管系统直接进行数据推送的商业银行,签订存量房交易资金监管合作协议。

市区监管银行由市住建局统一确定,各区、开发区监管部门在监管银行开设监管账户,并将开户行、账户等信息报市住建局备案。各县市监管银行由县市住建(房管)部门结合本地情况自行确定。

关于交易资金

各监管银行应在监管账户下按照房产买受人设立子账户,并按同期银行活期存款利率,计算购房款的利息,在存量房转移登记完成后,进行监管资金划拨时,将购房款相应利息同时转入卖方账户。

存量房交易资金监管额度,买受人需办理按揭贷款的,只监管首付款;买受人不需要办理购房贷款的,监管全部房款。

此外,各金融服务机构、经纪机构不得私自设立托管账户对存量房交易资金进行监管,违者将依据相关规定给予处罚。

这些情形,可不纳入监管

(一)房屋继承、受遗赠;

(二)直系亲属间赠与、相互交换房屋;

(三)房屋共有人之间转让份额的;

(四)直系亲属间以房屋买卖形式转让房产的;

(五)因企业改制发生的房产转移;

(六)投资入股等无现金交易的;

(七)法院或仲裁机构生效的法律文书及拍卖所得房屋所有权的。

符合上述条件的,交易双方应签署自愿放弃资金监管声明,并自行承担一切法律责任。

存量房交易资金监管的办理流程

(一)签订协议。买卖双方通过住建(房管)部门存量房交易资金监管系统,签订《存量房交易资金监管协议》。

(二)缴存房款。买受人分别按以下情形,到监管银行网点缴存交易资金:

1、买受人需办理购房贷款的,应根据贷款审批表和资金监管协议,将首付款存入监管账户;买受人不需要办理购房贷款的,将全部购房款一次或分次存入监管账户。

2、按照买卖合同给定,出卖人需利用售房款偿还所售房屋原有贷款的,买受人应将偿还该房屋银行贷款后剩余的购房款全部存入监管账户。

监管银行收到交易资金后,出具《存量房交易资金监管收款凭证》(以下简称“收款凭证”)。收款凭证应包括存量房买卖合同编号、缴款人、监管银行、监管账户、缴存数额、缴存时间等。

(三)合同备案。交易双方持以下材料到房屋所在地住建(房管)部门办理合同备案:

1、身份证明;

2、网签合同;

3、存量房交易资金监管协议和收款凭证;

4、贷款申报审批表;

5、买受人出具的交易监管资金划拨授权委托书;

6、出卖人利用售房款偿还所售房屋贷款的,还应提供所售房屋的他项权利注销证明和贷款银行出具的还款证明。

住建(房管)部门对相关材料进行审核。符合规定的,应即时办结。不符合规定的,应书面告知需补正材料。

(四)划转资金。存量房转移登记完成后,出卖人持身份证明,到住建(房管)部门申请划转资金。符合规定的,住建(房管)部门即时出具资金划转通知单,内容包括存量房买卖合同编号、收款人姓名、开户行、账号等,各监管银行亦应即时办结。

哪些情形可申请解除资金监管?

存量房转移登记完成前,发生下列情形之一,可向住建(房管)部门申请解除资金监管:

(一)交易双方经协商终止交易的,由交易双方共同提出解除申请;

(二)不动产登记机构不予登记的,由买受人持不予登记证明,单方提出解除申请;

(三)因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书致使交易终止的,由买受人持有效法律文书,单方提出解除申请。

各县市区住建(房管)部门应在2个工作日内完成审查。符合规定条件的,出具存量房交易资金监管解除通知证明。

关于监管账户的归属与安全

《办法》第三十二条规定,监管账户内的交易资金属交易当事人所有,独立于住建(房管)部门的固有财产及其管理的其他财产,也不属住建(房管)部门的负债,有关部门单位不得随意冻结扣划。

对监管账户进行冻结扣划时,各县市区住建(房管)部门、监管银行有义务出示证据,以证明该账户资金的性质。

各监管银行未按约定或者违反规定划转存量房交易资金以及造成资金损失的,应当先行赔付,并承担相应责任。不能及时有效改正的,可暂停其受理新的监管业务。

此外,各县市区住建(房管)部门应当会同人民银行、银监部门,定期对监管银行的交易资金监管情况进行监督检查,确保交易资金安全。

关于买方按揭银行的选择建议

买受人原则上应从监管银行申请按揭贷款,确需在非监管银行申请按揭贷款(含商业贷款和公积金贷款)的,贷款银行应将监管银行出具的存款凭证作为首付款依据。

传说中的资金监管终于要普及了!这应该是该《办法》中最值得称赞的一点。此前,潍坊的众多中介公司中只有极少数可以提供这项服务,如今,住建局大大牵头普及资金监管,让存量房交易变得更安全、更安心!本婶举双手赞成!

5结语

以上就是《潍坊市存量房买卖监管办法》中的重点内容!

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