未来有3类房子沦为“贫民窟”?楼市形势已变,经济学家给出提醒

自1998年住房商品化改革以来，在过去这20多年时间里，房价几乎一直呈现上涨的态势，虽然中间也出现了一些波动，但并没有改变房价上行的趋势，这就使得人们形成了“房价只涨不跌”的观念和预期。即便是在房地产调控持续深入的今天，一说起房价将要下跌，依然有很多购房者认为，物价、地价、人力成本等等都在上涨，房价怎么可能会下跌呢？与此同时，还有很多专家认为，目前我国的城镇化水平刚刚突破60%，要达到发达国家70%以上的城镇化水平，至少还需要10年时间，所以未来还会有大量人口从农村向城市涌入，短期内房价不可能下跌。

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其实，以上这些观点，都有一定的道理。但这些人恰恰也忽略了很重要的一点。公开数据显示，目前我国城镇人均住房面积已经超过了40平方米，城镇户均住房达到了1.5套，中国的房子已经呈现过剩的状态。另外，在房住不炒的定位下，当前房地产市场正在走向分化阶段，因此未来不少城市或者不少片区、地段不可避免的会出现住房供大于求的状况，房价自然易跌难涨。实际上，近两年随着房地产调控的持续，很多房子已经开始备受冷落，比如频频登上热搜的鹤岗、玉门、石嘴山、乳山等中小城市。因此，总体来看，未来有3类房子或将沦为“贫民窟”，不少懂行的人已经在悄悄“脱手”。

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排名前列类：位于城市远郊地带的房子

对于绝大多数城市而言，如果往前数五年，那时候远郊地带几乎还是默默无闻的状态，甚至都没有完全被开发。但是近几年，全国范围内的房价水平普遍都迎来了一轮普涨，很多城市的郊区也迎来了开发的热潮，短短几年时间，一栋又一栋住宅楼拔地而起，由于这里房价水平相对较低，不仅吸引了刚需购房者，同时也吸引了不少炒房客。但是，随着房地产进入调整期，如今远郊楼盘的缺点也渐渐暴露无遗。

一是位置太偏了，生活多有不便。虽然楼房盖了不少，但学校、商业、交通等各种生活配套存在滞后性，给生活带来了很多麻烦。即便远郊地带能够有所发展，恐怕也要等上一二十年，到时候市场上的房子就更多了，房价未必能好到哪里去。二是房子空置率高。在一座城市中，楼盘空置率较高的片区就是远郊地带，业内甚至有“十户九空”的说法。其实，很好理解。周边人口本来就稀少，稍微资金充足的刚需也都看不上这里，而且很多炒房客还在这里囤积了大量的房子，所以属于供大于求的状态，不管是出租还是出售，都不容易，即便有人租房，房租也很低。

第二类：物业管理混乱、品质差的高层住宅

虽然房屋产权有70年，但实际上，房子的使用寿命未必能够达到70年。在日常生活中，我们经常看到很多报道，交房还不到三、五年，各种质量问题就开始暴露了，比如外立面墙皮、瓷砖脱落，电梯故障频频出现等等。除了房屋质量问题以外，还有一些高层小区面临物业管理混乱、物业管理不作为等现象，使得小区品质大打折扣。长期下去，再过5年、10年，房屋质量、小区环境恐怕会越来越不尽如人意，在二手房市场更是毫无优势可言。

或许，很多人会说了，到时候可以拆迁啊！恐怕看起来没有那么乐观。众所周知，以前拆迁的对象基本都是平房、砖瓦房等等，在开发商拿地之后，随便多盖几栋楼或多盖几层，就可以获得高额的利润。但是，对于一栋30多层的高层住宅来说，开发商不仅需要支付更多的补偿款，而且至少也要盖到50层以上才可能赚钱，所以利润空间变得越来越小，结果就是越来越拆不起了。对此，北京大学光华管理学院朱国钟教授甚至表示，由于维修成本高，拆迁难度也大，所以未来可能沦为“贫民窟”。

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第三类：房龄高并且面积大的“老破大”

由于建筑年代较为久远了，所以从产权的年限、居住安全、户型设计、银行贷款难易程度等角度来看，如今老旧小区的房子都正在走向没落。除此之外，2021年开始，国家将全面推进旧改，这意味着很多老旧房子都将失去拆迁暴富的属性，所以很多囤积了老旧房子的内行人都正在悄悄“脱手”。不过，这里值得一提的是，与“老破小”相比，“老破大”这类房子面临贬值的概率更高。为什么这么说呢？

其实，原因很简单。伴随旧改全面推进，虽然老旧小区失去了拆迁暴富的属性，但不可否认的是，对于“老破小”而言，由于房子品质得到了改善，再加上户型小、总价低，所以一定程度上可以吸引资金不足的刚需买来过渡。但是，“老破大”则不同，这类房子基本属于有钱的人看不上，但没钱的人却买不起，所以长期来看，即便房子的品质在一定程度上得到了些许改善，但也属于有价无市的存在。

李稻葵

最后总结：过去一二十年，由于房地产整体处于上升期，所以不管买什么房子，基本都能稳赚不赔。但是，随着房地产形势、购房预期的转变，如今很多城市、很多地段的房子开始面临贬值，而且在房住不炒的长期定位下，未来还会有更多的房子迎来贬值的趋势，比如我们上文提到的这3类房子，不仅住起来不舒服、不方便，而且流通性也正在降低，不少懂行的甚至已经开始悄悄“脱手”。正如清华大学教授、经济学家李稻葵日前做客直播间时所说的那样：

跟10年前相比，现在中国的房地产市场完全不一样了，特别不能假设房价永远会涨，特别不能用过去的经验推断未来。