核心资产荒,一线城市楼市的微观镜像

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

2020年，全社会杠杆率提升，居民杠杆率首次突破60%，但贝壳统计的2020年房价跌幅较大的十大城市，部分省会城市、国家中心城市在列。这些城市二手房挂牌创历史新高，交易价格下跌。另据社科院住房大数据研究，2020年房价涨与租金跌的剪刀差在扩大。11月份，24个核心城市租金下跌0.71%，跌幅环比增加0.25个百分点。但同时，深圳、杭州、广州居民抱团涨价。

这是什么逻辑？笔者调查了一下，抱团涨价的楼盘，主要集中在核心区一些配套不错的片区。中介们反映，当下二手房业主心气都比较高，哪怕一年半载卖不掉，挂牌价也要比成交价高。原因呢？一是"急售"的业主少了。过去，生意人经常要卖房融资。但去年疫情之后，融资方便，特别是拿房子做经营贷融资，利率比房贷还低，所以就不需要卖房子了。

二是自媒体时代，局部信息"交流-聚合"会导致一致行动。按道理，自媒体打通了信息闭塞，更有利于引导供需和价格均衡。但祸兮福所倚，福兮祸所伏，自媒体泛滥导致意见领袖大行其道，信息是畅通了，但可能形成的是非理性聚合。比如，粉丝忠实于房产自媒体博主、业主听从业主群里的头儿。意见领袖如果希望房价涨，其他人都会跟从，这就是当下的现实。

所以，我们看到，不管是2019年底深圳业主集体护盘、暴力拉升，还是近期广州珠江新城业主抱团涨价，都是通过自媒体、业主微信群形成一致行动力。房产不同于一般商品，某一片区抛开不卖的、限售的、交易频率低的"老破小"，二手住房挂牌量只有那么多。如果业主抱团涨价，就打破了二手房市场分散决策和定价的特质。买家要么离场，要么接受更高价格。

而且，涨价也有利于中介提佣，业主一致行动，也将代理中介绑架了，于是中介也有意无意宣传房价上涨的信号。相比卖家集团护盘、抱团涨价，中介配合卖家涨价，买家是分散的、弱势的。所以，最后必然是最需要房子的买家妥协，结果就是这个片区的房价被更高的价格"锚定"，涨价预期自我实现。后来的买家也大多欣然接受高房价，因为他们认为房价还会涨。

作为公共产品的住房，政府强力介入交易，打破由卖家和中介形成的垄断和合谋，无疑是正确的、及时的。但问题是，为何二手房价在下跌、租金下跌，国家在夯实"房住不炒"，抱团涨价现象还屡屡上演呢？笔者认为，很大程度上在于利率下降、融资宽松，而资产端面临的困境是，实体经济经营遇到困难，存量时代资产开始分化，资金亟待寻找核心资产。

2020年是资产大年，但分化很明显。A股创业板指数2020年上涨60%，但涨幅前20%的股票贡献了90%以上的涨幅；2020年，我国白酒销量增速下降10%，但高端白酒销量增长10%以上；2020年，豪华车销量2020年维持20%增长，而普通乘用车的销量负增长。所以，一二线热点城市，二手房价格下跌，主要在外围和老破小，而中心区的品质盘是被追捧的。

还有一个重要原因，2019年开启贷款定价换锚，从基准利率到LPR，1年期LPR和5年期LPR"分野"，实体经济和地产之间树立"防火墙"。意图很好，但由于实体融资利率低于房贷利率，加上银行谋求地产抵押的融资安全，这堵墙在各地金融机构树立时，出现了责任没有压实的套利行为，披着实体的外衣给地产输血。2021年，夯实房企融资三道红线和银行房贷两档限制，堵住违规杠杆，消除地方托底地产的信号，业主抱团涨价才会自然消弭。