卖掉市区“老破小”,换成郊区“高大新”,真的值得吗?

现在市中心有很多“老破小”，虽然这些房子房龄比较长，看起来也比较破旧，不过这些房子基本都处于市中心，地段相对比较好，因此市区“老破小”的房价并不低，甚至郊区的新房还要高出很多。很多人甚至把市区“老破小”说成是“老婆笑”，足以见得市区“老破小”在人们心中的价值。

“老破小”还有一个特点就是住房面积比较小，很多都是50平米以下的小房子，当然现在也有人把八九十年代建设的六七十平米小户型的房子也称为“老破小”，从现在的眼光来看，这样也没什么问题。

就拿笔者所在的城市来说，市区“老破小”的房价基本上在一万三到一万五之间，而远郊新房的价格在七千到八千之间。也就是说如果把手中的老破小卖掉，甚至可以在郊区购买一套100平米以上的“高大新”，如果选择按揭买房的话，甚至可以买超过150平米的超大户型的房子。

不过对于拥有市区“老破小”的人来说，如果把市区的“老破小”换成郊区的“高大新”，真的值得吗？

从居住体验方面来考虑，郊区“高大新”的居住体验碾压市区“老破小”

1、市区“老破小”没有电梯，出行不方便。

市区“老破小”大多都是楼梯房，出行势必会比较不方面，从出行的角度来比较，郊区的“高大新”基本都是电梯房，根本不需要爬楼梯，出行会更加方便。市区“老破小”中有很多老年人，更加需要电梯来方便出行。

2、市区“老破小”居住面积小，居住起来比较压抑。

市区“老破小”基本都是70平米以下的小户型房子，相比郊区100平米以上的大户型房子，居住体验的差距可想而知。在大多数人的心目中，还是房子越大住起来越舒服。

3、市区“老破小”户型设计比较落后。

过去老房子户型设计理念比较落后，通常通风条件和采光条件都比较差，室内布局也不合理，相比现在的一些户型，确实有非常大的差距。现在新房子的户型很多都是南北通透的方正户型，空间利用率比较高，室内布局看起来也比较舒适，还有一些是非常人性化的动静分离户型，居住体验非常不错。

4、市区“老破小”设施老化，影响正常生活。

市区“老破小”的房龄基本上都在20年以上，因此小区内部的一些设施或者楼栋内部的一些设施都已经老化，设施老化之后就容易出现故障，影响居住体验，相比而言郊区的新房子暂时不需要担心老化的问题。

5、市区“老破小”物业服务水平差，小区环境差。

“老破小”一般没有专业的物业服务团队，因此小区的物业服务水平相对新小区来说比较差，小区内的环境完全比不上现在绿化设施比较完善的新小区。

如果仅从居住的体验来说，郊区“高大新”的居住体验确实远远高于市区“老破小”，如果比较看重居住体验的话，确实可以考虑把市区“老破小”换成郊区“高大新”。当然我们也不能仅从居住体验来判断，因为市区“老破小”在地段方面有天然优势，因此还需要从以下2个方面进行分析。

市区“老破小”是否为重点“学区房”

现在有一些市区“老破小”位于重点学区内，属于重点学区房子。如果自己的市区“老破小”是重点学区房的话，这样的房子非常有持有的价值。学区房能够拥有在重点学校上学的名额，这个名额真的非常珍贵，未来可以给自己的孩子提供一个非常好的入学机会。

现在人们对教育的重视程度越来越高，很多家长不惜一切代价也会让孩子上好学校，因此重点学区房本身就有很大的投资价值。可以说学区房是让普通家庭的孩子和精英阶层的孩子处于同一环境下学习的珍贵机会，这也是为什么学区房比普通市区住宅贵20%-30%，还是有很多家长争相购买。

未来市区“老破小”是否还有拆迁机会

这些年来，我们见证了很多人依靠拆迁一夜暴富，相信很多居住在市区“老破小”的人也都期待着拆迁。不过2020年国家开始全面推进旧改政策，棚改逐渐退出了历史舞台，这也就意味着未来几年大规模拆迁基本上已经没有可能。

现在市区“老破小”基本上都纳入旧改的范围内，诚然旧改就是可以改善老房子的居住体验，但是很多人还是期待拆迁暴富。当然并不是说市区“老破小”再无拆迁的机会，如果市区“老破小”经历旧改还是无法居住，或者这一区域已经被纳入新的城市规划，这样的市区“老破小”还有拆迁的机会。当然如果市区“老破小”在最近几年还有拆迁机会，那么市区“老破小”的价值就会大大提升。

结合以上3个层面的分析，如果市区“老破小”既不是市区的重点“学区房”，未来几年也没有拆迁的价值，笔者认为可以换成郊区的大房子享受一下新房的居住体验；如果市区“老破小”是重点学区房或者未来几年有拆迁的可能，那么这套房子拥有一定的持有价值。

当然除去上文中提到的几个因素，还和业主的意愿有关，有些老小区业主年纪已经很大，在这个老小区已经住了一辈子，必然不想离开这个长久居住的地方。虽然说市区“老破小”的居住体验不好，但是国家的旧改政策已经全面推进，老小区也算迎来了春风，经历旧改的老小区居住体验也会有很大提升。