房价跌了,开发商应该给买房人“退房子、补差价”吗?

2021年之后，房地产市场冰火两重天，一方面二手房市场不断出现下跌的声音，另一方面新房市场价格不断抬高。今明两年，楼市首迎“贬值潮”？有3个信号值得一看：

1、央行一记重拳。

过去5年，房价上涨的根本，其实在于积极的金融政策，低首付、低利率，再加上棚改政策。各大城市的棚改货币化安置愈演愈烈，在高峰时期，棚改的货币化补偿比例一度达到70%以上，高金额、大比例，正很多原本买不起房子的人，瞬间有了买房的实力和冲动，他们手握大量现金，开始冲向房地产市场，楼市就这么“熊熊”火焰燃烧起来了。

然而，进入到2020之后，央行使出了一记重拳，要求各大房企必须要依据“三条红线”进行融资，一时间超过90%的房企难以满足，特别是在过去高周转、高负债的模式下，有的房子负债率甚至超过300%以上。近期以来，各大房企打折促销不断，一方面为了降负债、另一方面在央行三红线融资收紧的情况下为了销售换取回款。

资金受限，市场难以有多大作为，所以房价如何涨得动？

2、房产供大于求。

央行在《金融界》发表城镇家庭资产负债相关报告，认为，我国的城镇家庭资产普遍达到280万元以上（平均数），房产占到家庭总资产70%-80%比重，与此同时，房产保有量很高，超过96%的家庭都有了房子，户均房产拥有量达到1.5套。这一点与经济学家任泽平给出的数据如出一辙，任泽平研究认为，我国城镇房产应该在3.11亿套以上，户均房产达到1.1套。

房产过剩的同时，家庭421趋势开始越来越明显（就是独生子女家庭相互结婚，导致家庭数量减少）。正如王石所言，未来一个结婚的夫妇要继承来自双方父母的至少5套房产，所以，房产已经过剩了。

按照经济学逻辑，房产过剩则价格跌，这是大概率事件。

3、买房预期降低。

市场上的买房预期正在变低，其实与“房住不炒”的调控密不可分。人民日报就曾指出，近些年来，随着房地产调控步步加强，买房人对房价的预期正在从上涨走向平稳。这一点，其实在央行前不久发布的一次储户调查问卷中就有表述：

人民银行公布的《2020年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，19.9%的打算购房，这一比例低于去年三季度的20.1%，但高于去年一季度和二季度的19.2%和19.7%。

买房预期降低至20%以内，这其实不是排名前列次，从2018年之后，居民的买房预期就步步降低。正所谓买涨不买跌，房价预期降低、购房预期降低，与市场上的房价涨跌密不可分，社科院预测，2021年全年房价涨幅在5.1%左右，是近些年的新低水平，这足以让买房人心里一凉。

话分两头，当很多无房人沉浸在“房价可能下跌”的喜悦中的时候，有很多人正在为这件事儿发愁。

楼市首迎“贬值潮”？一位刚买200万房子的人反对：给我退房，补差价！

一位朋友就遭遇到了这种情况。在2020年下半年，朋友大明（化名）掏光家里所有积蓄60万元，采用首付款30%、按揭贷款的方式购买了一套价值200万元的房子，本来非常开心的他，在短短30天后，却开心不起来了。

大明得知，自己刚刚买房子的这个楼盘，房价从当初的1.2万元下跌到了0.8万元/平米，这也就意味着如果原本一套200万元的房子，在短短30天的时间里，房子的价值缩水了接近25%，也就是掉价70万元。

让大明更加不爽的是，这个售楼部竟然是“悄悄降价”，为了不让大明等这些已经买房人起疑心，售楼部对外挂牌价格依然是1.2万元，只有经过内部介绍的人和经得起价格战的买房人，才能享受到0.8万元的低价优势。

天底下就没有不透风的墙，这些“促销信息”最终还是被大明等人知道了。他们到售楼部要求开发商退房子或者按照0.8万元予以补差价。

房价跌了，开发商应该给买房人“退房子、补差价”吗？

咱们看李嘉诚怎么说的，在08年前后，H~K同样受到了来自亚洲经济危机的影响，房价也出现了起伏不定的涨跌情况，在一段时期内，李嘉诚开发的几个楼盘房价也有所下滑，很多买房不久的人也希望退房子。李嘉诚告诉身边人：现在房价降了要求退房退钱，那房价涨了我也没问他们要钱啊。