地产造富20年,房地产时代谢幕后,下一个财富机会在哪里?

过去近20年，较佳的投资就是买房子，房地产成为空前的财富增长“顺风车”。随着人口红利的消失和经济驱动方式的转变，房地产在居民资产配置中的比例已经见顶。地产造富终结后，未来10年，投资什么最赚钱？

地产造富20年

房地产在中国拥有举足轻重的地位，房地产不仅是经济周期之母，更是财富的象征、大类资产配置的核心。

过去20年，中国房地产经历了一个完整的周期，不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了少有的引擎。在城市化进程中，房地产价格不断上涨，造就了一批又一批的中产和富豪。

中国的房地产造富运动始于1998年，政策提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，要求全面停止福利分房，逐步实行住房货币化。同年拉开贷款买房的序幕。

从此，房地产被推到了历史舞台的中央，开始进入大繁荣时代，成为居民财富的“蓄水池”与“放大镜”。过去近20年，一线城市房价普遍上涨超10倍，二三线城市普遍上涨超5倍，较佳的投资就是买房子，房地产成为空前的财富增长“顺风车”。居民的新增财富主要来自于房地产，房地产占居民新增财富的比例持续在70%以上。

时至今日，中心城市居民手握核心城市房产，价格水涨船高早已形成壁垒，即使不努力，财富也会自动增加；而没有拥有不动产的居民，即使拼命工作，上车的机会也是一票难求。

房价上涨背后的经济学逻辑

房价为何上涨

过去几十年房价持续上涨，一定程度上是城市化进程和居民收入提高的结果，更深层次的原因，其实在于货币的超发与土地财政。后者间接造就了过去20年中国一线房价只涨不跌的不败神话。

（货币超发导致房价涨幅远远超过GDP和居民收入）

长期以来，土地增值收益取之于农、主要用之于城，作为城市化的催化剂，有力推动了工业化、城镇化快速发展。

土地财政的本质是土地信用，也是一种金融工具。1994年的分税制改革，导致地方政府事权多、财权少，奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。尤其是1998年房改之后，直接释放了中国房地产的巨大潜能，现行的房地产与土地财政制度基本形成。

土地价值支撑着公共服务，城市公共服务隐含的教育、养老及生存权支撑着高房价，高房价和高地价支撑着城市化进程与经济发展，土地财政支撑着货币信用与国家信用。

在土地财政演变的过程中，房地产隐含的土地信用实际上充当了货币的“锚”，超发的流动性涌入房地产，避免了大通胀的产生。土地财政实施后，土地开始作为信用制度的基础，土地信用、货币信用、债务信用等共同支撑着国家信用。

左手土地财政，右手地方债

分税制后，地方政府分成大减，不过地方政府并未就此衰弱，反而因为土地财政的急剧膨胀迅速积累了大量的资本和财富。地方政府用这笔“城市化原始积累资本”开展地方基础设施建设，但地方政府建高铁、机场、GDP竞赛的资金还远远不够。2014年之后，城市化进程步入一个新的台阶，同时地方政府债务也进入了高速扩张时期。

地方政府走上土地财政与举债并举之路。土地财政背后是地方政府沉重的政府债务。地方政府性债务高度依赖土地出让收入，同时地方债务深度捆绑土地供给。一二线城市有限土地供给和供给不足，使房地产越来越货币化、金融化。

目前我国债市债务总量达110.81万亿元（截止10月10日），在前三大债券品种中，地方债有6187只、债券余额达到23.35万亿元，位居市场排名前列、占比达到21.07%，规模已远超国债。其中，地方政府债23.35万亿元，城投债10.38万亿元。这只是中国地方政府债务的冰山一角，冰山之下还隐藏着难以估量的隐性债务。

（Wind，前三大债券品种近10年债务变化）

从最近10年地方政府债发展来看，2014年之前地方债发行规模和增速都相对平稳，2014年以后债务增长速度可谓相当迅速，几乎每年以4万亿元的增速突飞猛进。

地方政府债务问题正在成为中国经济较大的灰犀牛。未来两年，城投债大规模集中到期，且达到历史峰值，到期债务占总债务的比例高达58%。地方债到期压力也不容易小觑，5年内到期债务金额数量达到56%以上。

近年来，地方政府多绕道融资平台向金融机构举债，并靠卖地还债。随着地方债务的大规模到期，地方城市只能依靠卖地收入来支付债务，亦或借旧还新。

左手土地财政，右手大力基建、招商引资，由此带来地方经济奔腾繁荣的美好前程。百千地方城市百舸争流、万马奔腾，造就了中国城市化的崛起。

地产造富终结后，家庭财富流向何方

现阶段，中国家庭70%以上的财富都绑在了房子上。随着人口红利的消失和经济驱动方式的转变，房地产在居民资产配置中的比例已经见顶。

在“房住不炒”强监管背景下，经济去房地产化，房地产去泡沫化。

房地产行业三大红线更是直接堵死了房企加杆杆的路，一场行业大洗牌在所难免。经济不再刺激房地产，房价涨幅趋缓，加杠杆趋难，去泡沫后房价终将回归合理区间。

未来房地产难以再有过去20年的涨幅与盛况，中国房地产周期时代结束，房价快速增长的时代走向终结。

房地产时代终结并不意味着地产产业消失或房价大跌，而是房地产不再作为拉动经济增长的引擎，房地产的金融属性逐步减弱，这意味着房地产作为居民财富“蓄水池”的时代将一去不复返。

地产造富终结后，未来10年，投资什么最赚钱？

资产收益率的高低是决定居民财富配置的直接因素。

在宽松货币政策和低利率环境下，资本市场或代替房地产成为货币超发的吸存地。充足的流动性势必助推资产价格走高，随着多层次资本市场改革与开放，经济结构转型、新兴经济尤其是科技创新对资本的需求不断加大。结合目前的经济结构与政策趋势，未来随着房地产投资吸引力的下降，金融资产占比将持续上升。

权益类金融资产或成为家庭财富新的蓄水池。

选择比努力更重要，告别全民炒房时代后，减少不动产配置增配金融资产将是大势所趋。

参考资料：

《新周期》，任泽平、甘源

《城市里的房子》，徐远

转载出处：东东有鱼