新形势下,2021年楼市迎来“贬值潮”内行明年房价或超出想象

时间过得很快，回顾2020年，关注楼市的朋友应该发现，房地产市场几乎一直呈现销售乏力的态势。虽然从第二季度开始，伴随全国复工复产的有序推进，楼市逐渐走上了复苏的轨道，但随后就被一轮又一轮的房地产调控潮所抑制，所以房价走向一直都没有“反抗”的余地。公开数据统计显示，今年1-11月份，全国房地产调控政策出台次数高达458次。在这种局面下，为了加快销售和资金回笼，打折促销、以价换量一直都是房企采取的主要销售策略。

与新房市场相比，二手房市场的人气或许要更低迷一些。根据国家统计局公布的11月份70个大中城市房价变动数据显示，26个城市的房价跌回到了一年之前，占比接近了4成。具体来看，房价跌幅排在前10位的城市中，牡丹江的房价下跌幅度较大，跌幅高达9.5%，逼近一成。紧随其后的是，南充（-5%）、天津（-4.4%）、郑州（-4.3%）、贵阳（-3.8%）、北海（-3.5%）、湛江（-2.6%）、石家庄（-2.5%）、济南（-2.5%）、青岛（-2.3%）。

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不难看出，在经历了四年多的调控之后，房价调整已经成为了楼市的一种常态，而且不少城市的房子正在迎来贬值迹象。其实，看看身边的亲戚朋友也会发现，除非是着急买房子住，否则目前大多都会持深度观望的态度，当然了，这反过来又进一步加深了房地产市场的看空情绪，从而导致新房市场销售持续乏力，二手房市场成交周期不断拉长。

中国社科院在《中国住房大数据分析报告（2020）》中也表示：房价只涨不跌的时代已经过去了。说白了，在目前的行情下，靠买房赚钱越来越不现实了，所以一些炒房客早早就离开了楼市，不过也有一些炒房客还没有来得及脱身，结果面临进退两难的局面。

一位从事房产中介服务的朋友告诉笔者，过去一年，有炒房客急于脱手卖房，但7套房子都无人接盘。以其中一套房产为例，去年7月开始挂牌，当时标价220万元，今年3月下降到200万，6月下降到190万，9月下降到180万，就在几天前，又下调了10万元，降到了170万。尽管如此，别说卖掉房子，连问价的都很少。显然，如果一直卖无人接盘，那么就要面临不小的月供压力，如果想要赶快卖掉，就目前来看，也只能选择继续降价销售了，不过这意味着房子将面临不小的贬值空间。

面对这种进退两难的局面，笔者经常听到身边有不少投资炒房客感叹，房地产或许真的变天了，这种局面是以前根本无法想象的。实际上，在绝大多数的购房者眼中，或许也都没有想到，短短两三年时间，曾经高歌猛进，只涨不跌、稳赚不赔的房地产市场会一步步下行和探底，甚至真的开始出现了贬值、缩水的现象。那么，随着2020年走进了尾声，明年的房价还有可能再次抬头吗？内行预测：新形势下，2021年的房价或超出想象。

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对于政策性市场来说，判断房价走向，首先一点就是看政策导向。其实，房地产从稳赚不赔到开始出现贬值迹象，市场和政策早就给出了“暗示”。过去这几年，从“房住不炒”到“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”，再到房企融资监管的“三道红线”，都意味着房地产正在迎来转折点。

对于这一点，在2019年的某不动产金融年会上，孙宏斌也曾公开表示，改变经济过度依赖房地产已经成为了国家的长期战略选择，所以这次调控一定是长期的，大家都不要抱有侥幸心理。由此可见，2021年房地产调控松动的概率很低，只要房地产调控不放松，房价预期就会进一步扭转，从而直接影响房地产的销售和房价的走向。

决定房价涨跌的因素，还要看住房供需关系。受房地产调控的影响，再加上买涨不买跌的购房心态，目前不少城市的房地产库存压力都比较大。根据《全国百城住宅库存报告》显示，截至今年10月底，全国百城新建商品住宅库存总量约5.02亿平米，同比增长8.1%，显然楼市已经开始供大于求。

当然，从长期来看，供求关系迎来转折也是必然趋势。数据显示，目前我国城镇人均住房面积达到了40平米，市场空置房已经超过6000万套，所以住房总量也早已饱和了。与此同时，伴随城镇化进入到下半场，未来住房需求逐步减缓也是一个不争的事实。一句话总结，供需关系迎来转折，意味着高房价正在失去重要支撑。

金融对于房地产市场的影响也十分关键。如果没有充足的资金作为支撑，那么房企从拿地、开发，到运营、销售，每一个环节都会受到影响。今年8月份，住建部、央行明确提出要形成对重点房企的资金监测和融资管理规则，并划定了“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据新规要求，一旦踩中其中的红线，房企融资就会受到不同程度的限制，而统计数据显示，80%的房企都将会“踩线”。

与此同时，监管部门还要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债的目标，这意味着未来3年，房企都有可能面临现金流的考验。一边是融资受限，一边又要实现降低负债的要求，对于房企来说，接下来也唯有降价促销一条路可以走了，即通过价格让利来加快回款，换取现金流。

总而言之，无论从房地产政策导向，供求关系，还是从金融方面来看，房地产行业都已经迎来了新的发展形势，所以预计2021年房价下跌的压力仍然存在，甚至可能会超出大家的想象，尤其是那些人口不断流出，缺乏新兴产业支撑，以及房价已经被过度透支的城市。

那么，房价下跌的空间能有多大呢？对此，潘石屹、孙宏斌的看法一致：如果房子降价达到30%，那么开发商就不复存在了。按照这个标准来看，其实开发商的利润并不低，所以在房住不炒的长期定位下，房价继续调整的空间依然存在。正如央行原副行长吴晓灵所言：在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却的准备是每个人都要面对的现实。