一线楼市2020年的“翘尾行情”会延续吗?

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

2020年最后一个月，一线城市楼市的"翘尾行情"明显，北上广深四城新房或二手住房交易量，有的创上一轮楼市调控以来新高。根据中原地产统计，2020年12月，北京新房和二手住房分别成交6681套和20944套，创2017年"3.17新政"以来月度新高。2020年12月，上海二手住房成交3.9万套，环比和同比分别增长20.3%和96.2%。超高认筹率是上海2020年新房市场的主题，月度平均认筹率达165.57%，比2019年涨了3倍，12月更是达到261.57%。

再看华南地区，2020年12月，广州新房成交16434套，创单月成交套数历史较高纪录。二手住房方面，广州在2020年8月份创造了近三年二手住房交易的较高纪录15272套，年底的12月份，二手房市场"翘尾"明显，交易量再次探到1.5万套以上，达到15127套。最后看深圳，2020年上半年独领楼市风骚的深圳，尽管7月份出台严厉调控，但年底也出现了"翘尾"，12月新房成交5219套，为年内第二高，二手房成交6570套，连续2个月回升。

一方面，一线城市楼市年底"翘尾行情"更多与信贷投放节奏有关。2020年下半年开始，随着调控政策收紧，监管层强调加强房地产金融调控，银行房贷额度被控制，导致交易节奏放缓，而12月交易的房屋恰好在2021年1月份放贷，新一年额度空间释放，助推销售增长。另一方面，2020年开发商销售业绩压力大，年底要"抢收"，新房供应力度加大。12月份，北京、上海、广州新房批准预售环比分别增长85%、180%和30%，形成供需两旺的局面。

事实上，"翘尾行情"只是2020年一线城市楼市回升的一个缩影。2020年全年，不管是新房还是二手住房交易，四个一线城市全部创造了上一轮调控（2016或2017年）以来的成交记录。疑惑的是，去年底国家一再强调，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，房地产贷款增速已连续29个月回落，去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占比从2016年的44.8%下降到去年的28%，为何一线楼市2020年反弹明显呢？

上一轮楼市调控以来，一线城市商品房市场连续3-4年呈现弱势或下行态势。2020年疫情后，鼓励内需叠加货币环境比较友好，促成了需求释放。2016年10月份启动新一轮调控以来，一线城市基本在2015年（深圳）或2016年（北上广）达到商品住房交易历史较高纪录。此后的3-4年，楼市基本保持回落态势。笔者所在的广州，2016年新房交易达到12.8万套的历史较高水平后，连续3年在10万套以下，2020年再次回到10万套以上，达到10.1万套。

同时，2020年的货币环境整体有利于一线城市商品房市场。2020年12月，一线城市首套或二套房贷利率同比基本都下降了15-20个基点，广州首套房贷利率下降了46个基点。疫情后土地市场限制有所放松，比如北京不限价地块的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%，上海、广州在年初出让了成交总价或单价较高的地块，比如上海徐汇区310.5亿总价的地块，广州越秀南地块楼面单价创新高等，深圳土地出让收入首次突破1000亿（1050.9亿元）。

还有一个很重要的因素，就是落户政策和人才政策密集发布，给市场传达了积极的信号。此前，降低落户门槛和吸引人才的政策基本上集中在二三线城市，但2020年国家发改委发布的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》明确提出，"鼓励超大特大城市取消郊区新区落户限制"。于是，2020年一线城市加快了入户政策的调整，同年9月份，上海将"符合基本申报条件即可落户"的政策，范围扩大至在沪世界一流大学建设高校。

北京在2020年12月发布了《北京市公安局关于在户籍派出所设立"公共户"的工作意见（征求意见稿）》，符合6种情形，可以申请在户口所在地派出所"公共户"落户。在一线城市中，广州的动作较大，在2020年12月份发布了两份文件，提出拥有国内普通高校全日制大专学历，年龄在28周岁及以下，可入户白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城区7个行政区。一线楼市对货币环境、落户和人才政策比较敏感，政策密集发布有利于楼市回升。

从需求主体来看，区别于二三线城市主要以换房需求为主，目前一线城市首次置业需求和换房需求均比较旺盛。先看北京和上海，尽管近年来纾解人口，但由于近20年一直呈现人口净流入，加上房价较高，积累了大量的刚性住房需求；对广州和深圳来说，近年来一直是人口净流入最多的城市，年度新增常住人口在40-60万之间，刚性住房需求也比较旺盛。另外，楼市十几年高位运行后，换房需求开始崛起，特别是一线城市，2020年换房需求非常明显。

根据链家的数据，2020年重点18个城市90-120平方米、120-140平方米、140-180平方米、180平方米以上成交面积比2019年分别增长了13%、13%、18%、29%。根据中原地产统计，2020年上海改善型需求超过半壁江山，套均面积在90-150平方米的成交占总成交面积的59%；套均面积在90平方米以下的刚需占比18%。从成交面积看，2020年上海各类需求同比均呈现正增长，其中改善型需求增速较快，同比增长27.1%，首次购房需求同比增长23%。

同时，新一轮城市更新也带动大量需求释放。根据上海"2035 规划"，未来将有232万平米的旧式里弄等待更新。2020年，上海中心城区完成55万平方米二级旧里以下的房屋改造，动迁居民2.8万户，未来5年将有10万户居民受益新一轮城市更新。2020年8月份，广州市委十一届第11次全会宣布，未来三年内广州将有83条村完成更新改造。2020年12月，深圳公布新的城市更新条例，启动拆迁的签约率要求从100%降至95%，被视为旧改提速的信号。

旧改带动大量的拆迁购房需求，同时片区面貌改善、公共配套"补短板"等预期，都会吸引大量购房需求进入，出现了供需两旺的局面。2020年，尽管一线城市楼市明显回升，但除深圳以外，一线城市新房价格涨幅并不大。2020年70城房价指数显示，一线城市并未进入新房价格同比涨幅前十城市，北京还出现了下跌。贝壳研究院指出，2020年北京新房成交均价为48147元/平方米，同比上涨3%，二手房成交均价为60485元/平方米，同比微跌0.5%。

当然，二手房价格方面，深圳和广州分别排在第1位和第9位，北京和上海分列第12位和第13位。这些城市二手住房交易占主导，二手房价出现明显上涨，未来应当继续落实"稳地价、稳房价、稳预期"。去年12月底的中央经济工作会议，着重提出解决好大城市住房突出问题，高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场，土地供应向租赁住房倾斜，单列租赁住房用地计划。

可见，明年住房工作重点就是住房保障和租赁，不管是保障性租赁住房，还是长租住房，建设和供应的重点一定是在人口净流入的一线城市和少数二线城市。近年来，深圳和北京新建住房中公共住房已成为主体，上海持续增加住房租赁地块，广州已启动城中村住房品质提升，供给侧改革正在见效。同时，国家还特别提出了渐进实现"租购同权"。未来，按照房地产金融审慎管理的长效要求，房企融资"三道红线"、银行房贷投放"五档分类"将全面落地。

再加上，疫情期间的宽松政策将渐进退出，过去资金违规进入楼市的局面也将大为好转。需求侧和供给侧改革"双管齐下"，一线城市房价将会告别明显上涨的态势。在控制住房价上涨预期的同时，大力度补上公共住房供应规模的短板、公共配套的短板后，一线城市的住房需求将被有效分流，预计上海、广州、深圳也将类似北京一样，房价开始趋于稳定。总之，2021年，一线城市商品房市场继续保持回升的态势，但价格涨幅将比2020年更趋稳定。