北方大城市房价集体“失守”?央行副行长:要做好泡沫破灭的准备

摘自：房产新谈

随着2021年1月份新房成交量出炉，全国很多城市的新房成交量在1月份都创新低，就比如郑州楼市在1月份新房成交量为5458套，创下了郑州新房成交量近10年的历史较低。相比于成交量的低迷，北方大城市房价出现集体下跌更需要值得人们的注意。就是全国房价在1月份上涨的幅度也减少了很多。当然，走势越来越稳定的房价对于还没有房子的刚需购房者来说是非常好的消息。从2021年这两个月的调控政策来看，国家对房地产行业调控的力度越来越大，毫无放松的迹象。

从2016年9月份国家开启对房地产行业调控以来，北方大部分城市的房价上涨势头就开始慢慢放缓，然后慢慢开始出现了回调现象。特别是北方的绝大部分城市的房价，基本上都在2020年出现了不同幅度的回调。比如北京、天津、石家庄、青岛、郑州、哈尔滨等北方大城市房价都出现了不同程度下跌。而除了这些北方大城市之外，北方其他城市房价走势也都有不同程度下跌，比如北京周边的城市，像比如燕郊、涿州、香河、大厂等等城市的房价下跌基本上都超过了50%；还比如北方其他省份的中小型城市，像南阳、潍坊、周口、承德、张家口、洛阳等城市房价都呈现出下跌趋势。

可以说，在2020年，北方的中大型城市中除了西安和唐山之外，其他城市房价基本上集体“沦陷”了。相比于房价还在不断上涨的南方城市，为什么北方城市房价会出现集体“失守”的情况呢？根据目前楼市环境来看，原因有三点：

排名前列个原因：房价严重偏高，经济、人口和产业无法支撑这么高的房价

北方城市房价虽然没有南方城市房价高，但是从居民收入水平来看，北方城市的房价还是严重偏高的。就比如北京的房价收入比已经超过了30，而北京近几年人口由于人口分流计划不增反降；比如房价下跌幅度较大的北京环京区域，这里房价较好是高达两万多到四万多，而这些区域这么高的房价没有经济、人口和产业的支撑。在这些城市开始限购之后就失去了大量投资客，剩下的当地居民不仅购房需求比较少，购买力也不足，所以这些城市房价下跌也属正常。

另外，对于其他中小型城市，特别是一些经济不发达的小城市，当地居民收入水平不高，但是房价却非常高。就比如笔者的家乡，一个北方小县城，前几年还是一个贫困县，就是这样的县城的房价都已经高达七八千元，一些好的楼盘房价都突破了万元大关。很明显像这类城市的房价都已经严重偏高，而这些中小型城市的人口却在不断流失，随着人口的减少，这些城市的房价自然也无法继续支持房价的继续上涨。因此，对于这些城市，这里的房价下跌也属正常。

第二个原因：楼市调控政策不断，投资客退出楼市

北方城市房价下跌就是从国家对房地产行业调控开始的，特别是北京以及北京周边城市的房价，在调控政策出台之后就很快出现了回调现象。可以说，在上一轮房价大涨的过程中，炒房客在其中扮演了非常重要的角色。而调控政策出台之后，当地楼市也就失去了炒房客，在失去了大量投资客之后，房子就立刻不好卖了。

目前为止，国家对房地产行业的调控政策依然在不断收紧，仅仅在2021年的前2个月里，全国就出台了62个调控政策。另外从2月1号到10号这10天里，也就是在春节前10天里，北京、深圳、杭州、江西和上海等省市就有针对性的出台了打击楼市炒作的政策。所以在调控政策的不断调控下，北方城市房价在2021年里大概率会继续下跌。

第三个原因：住房资源过剩，供需关系发生转变

房子是给人居住的，但是目前我们国家的住房资源已经严重过剩，特别是对于人口不断流失的北方中小型城市，这里的房价走势压力非常大。根据国家统计局数据显示，目前我们国家城镇居民人均住房面积已经超过了39平方米，并且还有持续不断的新建商品房不断入市，所以以后住房资源过剩问题将长期存在。另外，人口的流动性也在发生转变，人口流动过去都是农村流向城市，但是目前人口的流动已经转变成从小城市流向大城市，也就是说城镇化建设已经无法继续支撑房价继续上涨。

一方面是人口无法像过去那样快速增加，甚至一些城市人口还在不断流失，一方面是住房资源在不断增加，持续过剩。因此像经济不如南方的北方，这里的房价确实没有办法像南方城市房价那样坚挺。

最后从长远来看，随着人口的不断流入和经济的发展，北方的这些大城市未来房价还有继续上涨的空间，但是从短期看不仅是北方城市，就是经济更加发达的南方城市房价也已经严重虚高，偏离了当地居民收入水平。就如恒大首席经济学家任泽平说的那样，房价走势短期看金融，中期看土地，长期看人口。目前我们国家的城镇化率已经超过了60.6%，虽然城镇化还在继续，但是越往后城镇化建设的速度就会越慢。因此未来农村流向城市的人口也会越来越少。另外，根据国家统计局数据显示，00后和10后比80后和90后少了1.03亿，并且我们国家的新生人口还在不断创新低。目前80后和90后还是购房主力军，但是随着时间的推移，00后和10后也将步入购房的年龄，同时也意味着对房子有需求的年轻人正在慢慢减少。

房子是给人居住的，我们国家的新生人口年年创新低，房价却年年创新高，住房资源也是越来越多。建设那么多房子，房价那么高，未来这么多房子到底该卖给谁呢？这些房子都让谁来居住呢？可以预测得出，在几年之后，我们国家的人口就将出现负增长，到那时，就会有越来越多的房子只能空置无人居住。正如央行前副行长吴晓灵告诫的一样：

在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。