老房“停止”拆迁?住建部:2021年起按新规处理,3类人获益

拆迁，一直被看作是“造福”的发动机，只要拆迁存在，那么就有一批接着一批的人致富。与拆迁相伴而行的是“钉子户”，近些年来频频出现。

很多人会有个疑问，在美国等国家也会出现钉子户吗？答案当然是肯定的，例如根据经济参考网的报道，美国加州在2008年就曾规划建设一条连接纽约等大城市的高速铁路，原定投资300亿美元，但初步调查发现，仅仅拆迁征地就达到780亿元以上，最终搁置12年也没见动静。

从2015年开始，我国的拆迁进入2.0阶段，从原来的主要依靠实物补偿转变到货币化安置，棚户区居民开心了，因为大量发钱，开发商高兴了，因为市场上买房需求更多，可谓多方受益。

然而，从2018年开始，拆迁的后遗症就开始不断显现出来，一方面很多原本“房价不该上涨”的城市房价却逆势上涨了，例如东北的很多城市，人口外溢率达到30%以上，但是在拆迁背书下，房价竟然从1000元涨到了5000元，有的甚至涨幅超过1万元，这种“没有产业和人口”支撑的房价假象，明眼人都看得出来，这都是一堆堆泡沫在作怪。

老房“停止拆迁”？住建部明确。2019年7月1日，住建部副部长黄艳表示，今后城市改造，要避免大拆大建，一拆了之的情况。

一定要注意在改造过程中，做到应保尽保。过去我们的一个教训，因为动员群众不方便，房子老旧得又很厉害，所以一说改造就是一拆了之、大拆大建，这种改造方式在今后要避免。

很显然，拆迁这条致富路再也不可行了。根据公开数据，2018年到2020年，棚改的收尾年份任务是1500万套，截止2019年末的时候阶段性棚改计划已经超额完成了300万条，预计2020年将提前完成（当然，较新数据尚未出炉）。这也就是说，从2021年开始，棚改真正停止并退场了。

当然了，棚改拆迁的退出，并不意味着今后一点拆迁都不可能出现，对于个别出现的危房、无可改造的老房子，还是会进行小范围、微区域拆迁改造任务的。只不过，大拆时代结束了，不要再对“拆二代”抱有幻想。

那么老房子旧了、居住舒适度下降怎么办？

住建部明确：2021年起，20年的房子按“新规”处理——旧改。根据2020年发的《关于全面推进老旧小区改造工作的指导意见》规划，对于老房子旧改工作要全面加速推进，2020年将完成老小区改造3.9万个，涉及的居民700多万户，比2019年增加100%以上。与此同时，根据十四五期间的规划，到2025末，将全部完成所有2000年之前的老小区改造工程，相关居民4200万户，建筑超过40亿平米。

虽然说拆迁消失了，但是旧改却是老房子另外一种焕发新生的方式，在本轮的旧改工作中，主要包括了2个方面内容，小区改造升级类工作和小区辅助增加类工作。前者包括水电燃气改造入户、小区的外墙保温层铺设、小区的道路整修、停车场搭建等；后者包括电梯安装增加、小区公共娱乐设施的添补、小区卫生公共服务的引入等。

专家预测，虽然旧改对小区的升值带动能力没有直接推倒重建来得猛烈，但也能很大幅度提升老房子的升值能力，在旧改之后，老房子普遍可以升值10-15%左右，原本100万元的房子或能升值到115万元，特别是顶楼在安装电梯之后增值更快，较高甚至达到30%以上，100万元房能涨价到130万元。

虽然说房子的升值性能不再如拆迁这么快，但是旧改新规之下，也有3类人获益。

排名前列类人是3.9万个小区的居民。

旧改不仅提升的是居住舒适度，而且将直接增加房产价值。就像前文说的那样，专家普遍认为虽然不发现金，但各项旧改能大幅度提升小区的房产升值能力，1楼提升10万元，2楼升值10万元，3-5楼各自升值15万元，顶楼6楼则升值更快，或能达到30万元以上，不可谓不让人羡慕。

第二类人是参与到旧改小区中的人。

住建部原副部长仇保兴说到，本次的旧改预计总投入金额达到4万亿元以上，预计每年投入将达到8000亿元-1万元亿元之间。这些资金究竟会流向何方？其实大家都知道，钱是多方位筹措的，一方面受益人（居民）需要自掏腰包支出一部分，另外地方城市会补助一部分，同时还有来自于财政补助和供应商自筹的费用。

旧改资金最终会通过购买原材料、购买水管、天然气管道、购买电梯、购买水泥砖头等各项设施设备和公共服务流向供应商人群，所以参与到老小区改造的供应商最终会受益。

第三类人是城市低收入住房人群。

现阶段，我国14亿人中，还有9亿人的月收入不足2000元，还有6亿人的月收入不足1000元。这个数据当然是真实的，也就是说，现阶段虽然城市化率达到了60%以上，但是还有很多人的收入水平不足以支撑城市的买房和住房需求，城市新市民、低收入人群多数都居住在房龄高、破旧的老房子里，在没有改造之前，这些小区污水横流、到处苍蝇和老鼠，安全系数也大大降低，不过少有的一个条件就是便宜。旧改之后，老房子将焕然一新，也为城市低收入人群提供更好的居住条件。

撰文/楼市指闻