10部门联合发文,住宅物业迎“新规”,3大亮点业主可提前知晓

物业管理，在国内公认发源于深圳。1981年3月10日，深圳物业管理公司正式成立，标志着物业管理行业的诞生。1994年4月，建设部发布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确提出，住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理，推动了物业管理行业的发展。

进入21世纪后，随着城市化发展与社区化建设进程的加快，由物业公司管理的商品房小区成为城市主流居住模式。然而，物业管理行业内鱼龙混杂，收费标准和服务水平参差不齐，部分物业管理公司收取高昂物业费用的同时却消极怠工不办实事，导致了小区业主与物业之间矛盾不断。据不完全统计，在中国裁判文书网上输入“物业”这一关键词，相关搜索记录达358万余条，其中与物业管理相关的超过76万条。

2020年7月，央媒新华网转载了刊登于2020年第7期《半月谈内部版》中一篇文章，名为《物业不应是城市“火药桶”》。文中明确指出，物业服务失职、缺位，带来的危害不容小觑。面对物业长久以来的沉疴积弊，指望一蹴而就解决所有问题并不现实。当前，真正落实物业“能进能出”，是提升物业服务质量的关键之举。相关部门应当落实严格的监管举措，促使物业回归服务的初心。

物业“能进能出”，意味着对于失职、缺位的物业管理公司小区业主可以选择让其退出小区管理。在2020年1月1日开始全面施行的民法典里，对此也有了明确规定，根据第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

也就是说，从2021年开始，小区业主可以通过共同表决来解聘不良的物业公司，选聘优质的物业公司。其次，根据民法典第二百八十四条，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，这就说明，如解聘不良的物业公司后，小区可以由业主自治，实现当家作主。

另一方面，在保障小区业主的自主选择的权益的同时，促进物业服务质量上升也尤为重要。对于多数人来说，日常生活与工作占据了大量精力，对比实行业主自治所需要的时间精力，更愿意的是合理的物业费用享受优质的服务。近日，住建部、发改委等10部门联合印发了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理6个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。

其中，有3个亮点，小区业主可提前知晓。

1、健全业主委员会治理结构

通知中，明确提出由街道推动业主选举业主委员会，暂不具备设立业主大会条件的，探索组建由社区居民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作。业主委员会需每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。

据相关统计，广州市全市已成立业主组织976个，对比3000多个住宅小区来说，仅占据30%左右。可以说，目前，许多小区都面临着业委会成立难的问题。业委会的成立难，意味着对于物业诸多侵犯业主权益的行为难以监督，业主自身的合法权益难以保障，相关决策和事宜都难以推动。从通知中，可以看出，成立业委会的条件进一步放宽，对于不满足成为业委会条件的小区，在社区的帮助下，由业主代表成立物委会来临时管理，对物业行为进行监督。另外，信息公示也避免了业委会成员和物业管理公司沆瀣一气，侵犯全体业主权益牟取个人私利。

2、提倡酬金制计费方式

目前，大多数小区物业管理都是执行的包干制，即由业主支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承担。在包干制的模式下，物业管理公司不需要向业主公示资金预算及使用支出情况，因此，公共区域的收益难以划分，业主利益受到侵犯，而在亏损时，物业管理公司很可能会缩减服务内容、降低服务质量。

而酬金制，即由物业管理公司提供相应服务，根据服务内容业主按约定比例付出相应报酬，盈余或者亏损由全体业主享有或者承担。在酬金制模式下，物业管理公司需要向业主公示资金预算及使用支出情况，在盈利时，业主可以清晰知道个人所得，而亏损时，业主也可以适当缩减服务内容来降低成本。

3、建立服务信息公开公示制度

通知中明确提出，物业管理公司需如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息。

对于小区业主来说，如今发生矛盾较大的因素便是物业管理公司收费标准不明。在缴纳物业费用的情况下，时常需要服务时找不到物业人员处理，或者物业告知不在服务项目内拒绝处理。从通知中，可以看出物业管理公司需要提供收费项目和标准以及收益收支情况，也就是说，业主可以清楚知道每一笔物业费的去向，对物业服务不规范的位置也可以进行投诉。