2020十大地产IPO,谁是资本市场的宠儿?

回顾2020年, 头部房企分拆物业上市，中小房企艰难赴港冲关，平台企业也纷纷谋求在资本市场发展……这一年的资本市场飞出过黑天鹅，也发生过跌宕起伏的事件，风云地产界带您一起盘点2020年十大地产IPO事件。

撰文/ 姚悦

编辑/ 卢泳志

2020年，对于房地产行业是充满考验的一年，年初疫情爆发、销售受阻，年中热点城市调控加剧，更有“三道红线”监管新规出台。房企资金压力不断加大，对于上市的需求也就越发迫切。

总体来看，中小房企艰难赴港上市，以及越来越多的规模房企分拆物业上市成为了2020年房企IPO的主流景象。

在2020年成功冲关上市的7家中小房企中，汇景控股（09968.HK）不仅成为去年排名前列成功赴港上市的房企，而且连同港龙中国地产（06968.HK），成为去年前三季度唯二上市的中小房企。

下半年监管新规出台后，港交所再次对内房股“开闸”，金辉控股（09993.HK）、上坤地产（06900.HK）、领地控股（06999.HK）、祥生控股集团（02599.HK）、大唐集团控股（02117.HK）相继登录港交所。

值得一提的是，作为千亿房企中最后一家上市的祥生控股集团，还创下去年房企赴港上市的较快纪录。

2020年还有17家房企分拆物业在港上市，其中恒大物业（06666.HK）、融创服务（01516.HK）、金科服务（09666.HK）、华润万象生活（01209.HK），这四家大型物业股于集中上市也一度引发了资本市场的热议。

此外，还有一些平台企业也开始纷纷谋求上市，贝壳（BEKE）成为中国居住平台排名前列股，优客工场（UK）晋升中国联合办公排名前列股。

2020虽然地产行业困难重重，但却成为IPO大年，本文盘点总结了这一年10个地产IPO案例，带大家回顾一下2020年地产企业登录资本市场的表现。

01

汇景控股：

2020年内排名前列赴港IPO房企

在第二次递交招股书成功后，历时9个月，2020年1月16日，汇景控股终于成功在港交所挂牌上市，成为2020年排名前列赴港上市的房企，同时也是东莞排名前列在港上市房企。

汇景控股上市首日开盘价为1.94港元/股，但不久股价便进入下行通道，截至2020年1月20日收盘，股价为1.89港元/股，上市后第三个交易日就出现“破发”。

值得注意的是，汇景控股发行股份出现认购不足，公开发售的最终股份数目由7881万股股份减少至2535.4万股股份，约相当于原计划股份总数的32.2%。

来自东莞的汇景控股，是家体量极小的“迷你”房企，目前只在东莞、河源、合肥、衡阳以及长沙五个城市有所布局。

虽然规模小，但负债不少。数据显示，2016年到2018年，汇景控股净负债率分别为377.8%、278.5%、243.2%，连续三年超过200%。去年上半年，其净负债率仍无明显缓解，依然高达240.4%。

截至发稿前，汇景控股股价1.98港元/股，总市值104.03亿港元，市盈率13.410。

02

港龙中国地产：

“疫情黑天鹅”后排名前列上市房企

继汇景控股之后，2020年7月15日，历时近10个月赴港上市的房企港龙中国地产正式在香港敲钟上市。

作为去年第二家在香港上市的内地房企，更是“疫情黑天鹅”后排名前列家上市的房企，港龙中国地产肩负提振房地产市场信心的重任。但港龙中国地产却接连遭遇了认购不足和连续破发，也因此被形容为“流血上市”。

上市前一天，公告显示，港龙中国地产计划全球发售4亿股股份，其中香港发售4000万股。只成功认购1111.3万股股份，相当于香港发售量的28%。

上市当天，截至收盘，其每股报价3.92港元，跌幅0.25%，跌破3.93港元发行价。

虽上市后表现不佳，但为了成功上市，港龙中国地产做了很多准备，包括增加土储。据了解，2018年、2019年港龙曾一口气收购16幅地块。2020年4月，港龙还在安徽芜湖以1.2亿元代价竞得一幅土地使用权。

旧招股书显示，截至2019年6月末，港龙地产土地储备为471.54万平方米。而新版招股书则显示，截至估值日，公司总土地储备已经达到544.44万平方米。

截至发稿前，港龙中国地产股价5.02港元，总市值81.86亿港元，市盈率7.08。

03

祥生控股集团：

年内规模较大房企IPO

据克而瑞数据统计，2019年祥生控股集团实现签约销售金额1174.7亿元，跨入千亿房企阵营。因此，祥生控股集团股于2020年11月18日正式登陆港交所，也被称为“年内规模较大房企IPO”。

值得注意的是，从2020年6月3日递表，到2020年10月23日通过聆讯，祥生控股集团仅用时142天。从过会时间来看，祥生控股集团是2019年以来过会用时最短的一家。在10家被统计的房企中，过会平均用时186天，祥生控股集团足足快了1个多月。

但作为千亿房企中最后一家上市的企业，其股价表现并不亮眼。港股开盘，祥生控股集团股价平开，报5.59港元，与招股价持平。

在香港公开发售方面，还出现认购不足的情况，共认购3252.2万股香港发售股份，相当于香港公开发售初步可供认购的6000万股香港发售股份总数的约0.54倍。国际发售方面，略有超额认购，相当于国际发售初步可供认购的国际发售股份总数5.4亿股的约1.49倍；国际发售的发售股份最终数目约为5.67亿股股份，相当于全球发售初步可供认购发售股份总数的约94.6%。

在业内看来，股份认购不足、股价反应平平，这也与房企自身有关，祥生控股集团的超高负债率引人关注。

根据招股书，祥生控股的资产负债率为90%，净资产负债率为426%，现金短债比为0.5，也就是说祥生控股集团是在“三道红线”全踩的状态下上市。

截至发稿前，祥生控股股价5.52港元/股，总市值168.00亿港元，市盈率6.51。

04

恒大物业：

分拆资产降负债排名前列例

“三道红线”为中国恒大（03333.HK）挂上了紧箍咒，却也逼出了中国恒大的诸多潜力，其中一个典型的降负债手法就是资产分拆。

中国恒大为物业引入235亿港元战投后，恒大物业也正式推向资本市场。

早在2020年9月29日，中国恒大公告表示拟分拆恒大物业于港交所主板上市。紧随着公告之后，恒大物业的招股书便出现在港交所新上市申请的页面上。

中国恒大管理层此前表示，物业分拆完成中国恒大的净负债率将大幅下降。恒大物业也成为了分拆资产降负债排名前列例。

2020年12月2日，恒大物业正式在港上市。发行价为8.8港元/股，香港公开发售方面获10.71倍认购，国际发售方面获3.10倍认购。恒大物业发行的股份总数为16.21622亿股，共有23名基石投资人，投资金额约72亿港元，约占全球发售基础发行规模的48.7%。

恒大物业开盘后上涨0.45%，市值达955.68亿港元。

恒大物业执行董事兼总经理胡亮曾在推介会上称，此次上市募集资金用途大概65％左右将用于对第三方的收并购，未来恒大物业的管理面积也将逐步增加。恒大物业从2019年已经开始关注对外的拓展和收并购，在2020年的6月份-9月份已经完成5家区域型独立第三方物业公司的收购，总共在管面积为772万平方米。

2020年上半年，恒大物业实现总收入45.6亿元，毛利润17.38亿元，净利润11.48亿元。同时它为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务或社区增值服务，覆盖22个省份、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积约为2.54亿平方米，签约面积为5.13亿平方米。

而从过去三年业绩来看，其收入由2017年的43.99亿元增至2019年的73.33亿元，净利润由2017年的1.07亿元增至2019年的9.31亿元，净利润复合增长率达195.5％。

截至发稿前，恒大物业股价9.81港元/股，总市值1060.54亿港元，市盈率57.86。

05

融创服务:

绿鞋后融资规模将达92亿港元

和中国恒大一样，“碧恒万融”梯队里的融创中国（01918.HK）也加入分拆物业阵营。

2020年11月19日，融创服务正式登陆香港主板。上市首日，融创服务开盘价11.6港元，市值近350亿港元。

融创服务的发行获得了机构投资者的多倍认购，投资者有腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本，最终公司定价11.6港元，绿鞋后融资规模将达到92亿港元，创下了当时物管上市公司融资规模新高。

融创服务创立16年，截至2020年9月30日，公司合约建筑面积2.47亿平方米；在管建筑面积1.16亿平方米。

2017-2019年，融创服务营业收入分别为11.12亿、18.42亿和28.27亿，年复合增长率59.5%；同期利润分别为0.43亿、0.98亿和2.70亿，年复合增长率为150.7%。2020年上半年，公司营业收入17.9亿，同比增长52.9%；同期利润2.51亿，同比上涨367.6%。

截至发稿前，融创服务股价22.85港元/股，总市值709.15亿港元，市盈率137.73。

06

金科服务：

获11.17倍超额认购

2020年11月17日，金科服务正式在香港联合交易所主板挂牌上市。上市共发行1.34亿股，每股定价44.7港元，共募集资金约57.38亿港元。

据金科服务配发结果显示，其股份发售价厘定为44.7港元/股，在香港公开发售初步提呈发售股份中，其获得了约11.17倍的超额认购。

开盘之后，金科服务股价应声上涨，盘中较高涨至48.00港元/股，较发售价升7.38%。国盛证券在当天发布的研报中指出，考虑到公司强劲的市场化外拓竞争力以及良好的盈利成长性，给予公司目标价62.0港元，首次覆盖，给予“买入”评级。

截至发稿前，金科服务股价83.1港元/股，总市值542.52亿港元，市盈率97.77。

07

华润万象生活：

首日开盘上涨38.12%

去年最后一月，华润万象生活也迈入了资本市场。2020年12月9日，华润万象生活正式在港交所挂牌上市，首日开盘上涨38.12%。

华润万象生活每股发售定价22.30港元。香港公开发售获29.78倍认购，国际发售方面获11.8倍认购。

华润万象生活引入了7名基石投资者，包括新加坡政府投资公司(GIC)、高瓴资本、中国平安、Cephei、Matthews(铭基国际投资公司)、中国国有企业结构调整基金及GLP，合共认购6.5亿美元股份。

从2017年成立至今的三年间，华润物业板块几乎没有特别的动作。直到准备上市前夕，才匆匆进行了一系列重组和人事调整，注入商业运营业务。完成后，华润万象生活由华润置地（01109.HK）百分百持有、华润集团间接持有59.55%的股权，喻霖康为物业公司董事长及总裁。

截至发稿前，华润万象生活股价44港元/股，总市值1004.30亿港元，市盈率179.49。

08

建发物业：

2020年最后一天压轴上市

12月31日，建发物业在香港联交所主板成功上市，成为年内第17家在港上市的物业企业，可谓压轴。

上市首日，建发物业开盘价为每股3.05港元，截至收盘时，每股报3.10港元，总市值36.48亿港元。

与多数物业公司不同，建发物业选择了介绍上市的方式登陆资本市场。

东财Choice数据显示，目前港股市场上的36家内地物业管理上市公司中，采用介绍上市的的物管企业仅两家，分别为2015年上市的中海物业、2018年上市的碧桂园服务；其他34家公司则通过发行新股上市。

此次建发物业上市，建发国际向合资格建发国际股东以实物分派方式以1比1分派建发物业股份。紧随分拆完成后，建发物业将不再为建发国际的附属公司，并将继续为厦门建发的一间间接附属公司。

资料显示，2020年6月30日建发物业为约13.7万户业主提供服务，覆盖全国35个城市，合同管理面积近4000万平方米。

截至发稿前，建发物业股价2.77港元/股，总市值32.59亿港元，市盈率30.03。

09

贝壳找房：

中国居住平台排名前列股

在中概股集体承压的当下，贝壳找房作为中国较大的线上线下房产交易和服务平台赴美逆势上市。

2020年8月13日，贝壳找房在纽交所敲钟。招股书显示，贝壳找房2019年实现GTV（交易总额）2.13万亿元，同比增长84.5%。在中国所有商业平台中，其体量仅次于阿里巴巴。

有分析认为，贝壳找房上市背后，既有持续亏损下求补血的资金窘境，也有对赌协议的压力，还有大规模扩张引起的争议。

即使如此，贝壳找房仍是资本市场偏好的“现金奶牛”，其在2017年至2019年储备的现金及现金等价物分别为82亿元、128亿元和319亿元。

上市首日，贝壳找房开盘价达到35.06美元/股，较发行价暴涨75%；最终收盘报37.44美元/股，涨幅超87%，总市值达422亿美元。

上市后三个月左右，贝壳找房股价股价翻了200倍左右。2020年11月25日，贝壳找房又宣布完成20.5亿美元增发。

截至发稿前，贝壳股价62.96美元/股，总市值742.2亿美元，市盈率-373.86。

10

优客工场：

中国联合办公排名前列股

2020年11月24日，联合办公平台优客工场正式登陆纳斯达克，开盘价9.25美元。截至当日收盘，优客工场股价下跌4.82%，报8.3美元，总市值0.48亿美金，远低于早前预估市值的7.69亿美元。

上市前，优客工场发布公告称，特殊目的收购公司（SPAC）Orisun Acquisition Corp.和优客工场联合宣布完成合并。这意味着优客工场正式以SPAC登陆美股市场，优客工场也因此成为“联合办公排名前列股”。

完成合并后，合并后的公司或Ucommune International Ltd.仍是公开交易主体，A类普通股和权证已于11月18日分别以“UK”和“UKOMW”为交易代码开始在纳斯达克市场开始交易。

根据公告，优客工场将从19位投资者中获得不少于6650万美元的投资，其中包括小米的子公司Green Better Limited以及阳光100中国。有消息称，其他投资者还有来自易居中国、Tigerstep、泰华集团、爱康集团、翰合资本、核聚资本、外联集团等。

优客工场此前发布的招股书显示，直到2019年三季度，当时优客工场已能提供7.27万个工位，总管理面积超过60万平方米，但仍然持续亏损。2017-2019年的亏损规模超过14亿元。

其中，优客工场2019年全年净亏损8.06亿元。2020年上半年，优客工场营收3.98亿元，净亏损1.89亿元，亏损幅度较同期有所收窄。

截至发稿前，优客工场股价5.64美元/股，总市值4.54亿美元，市盈率0。

中小房企闯关上市频遭破发，物业分拆上市颇受资本市场青睐，2020年IPO的房企真是几家欢喜几家愁。不过，上市不仅能够募集大笔资金，还能继续发债融资、借新还旧，因此能够成功上市就已经是迈出了里程碑的一步。也期待2021年房企能够在资本市场续写更多精彩故事。您觉得还有哪个房企IPO事件很精彩？欢迎评论留言！