一家擅长“毁容”的房企

文|内幕君

1月18日，停牌了57个月的明发集团迎来复牌，复牌首日股价就腰斩了，不过总算解除了“退市危机”。

事儿没在地产圈惊起一丝波澜。狗蛋说，这差点让人忘了明发曾经辉煌过：

中国企业500强

中国城市运营商50强

中国房地产百强企业

中国十大商业地产民营企业

全国守合同重信用企业

……

谁能想到，这样一家“威名”远播的企业，其实并不擅长运营城市，反而屡屡消耗城市。

15年来，它相继给厦门、南京、扬州、合肥等地留下一道难愈的伤口。

成了城市的毁容师。

1

上世纪八十年代，如今热闹繁华的莲坂在当时的厦门人眼里还很“村”，事实上它那会也的确是个村——莲坂村，村民种菜为生。

村是村了点，但地段特别好，岛内两大交通主干道厦禾路、嘉禾路在此交汇，紧挨着厦门市的特别中心，离市政府也就四五公里路。

上世纪80年代中期的莲坂

慢慢地，随着特区发展步伐加速，外来人口不断涌入，村民转向盖房收租为生。莲坂随之成为流动人口聚集的城中村。

进入二十一世纪，厦门开始由海岛城市向海湾型城市发展， 提出“优化岛内、拓展海湾”的口号。

一些地段贼好的“城中村”不得不进行提升改造。

城市核心圈的莲坂的“改造”自然是重中之重。在2003年开元区并入思明区之前，莲坂属于开元的地盘，时任开元区长的裴金佳对媒体说：

新莲坂建设这个问题上，开元区要求开发单位至少要引进四家跨国公司，其中有3家必须是世界500强企业。

在领导眼里，莲坂应该通过形成有特色的步行街，成为大家最喜欢购物的地方，更成为一个具有商业特色概念的旅游区。

时任厦门市长的张昌平直言，要把莲坂旧城改造成“交通便捷、商业繁荣、生态型的城市中心商业区，力争东南沿海排名前列流”。

那会厦门业界普遍认为，莲坂旧城改造的开发权应该会花落万达。领导们说的条件，被看作是为万达量身设定的。

2002年厦门“98投洽会”上，王健林与开元区政府签订投资协议，双方都表达出了想密切结合的意向。王老板定下一个小目标：

将投资20亿元，建设万达集团迄今为止所开发的较大商业广场。

结果，第三者来势汹汹。明发半路杀出，以高出竞拍底价0.65亿，总价7.85亿的代价，抢下莲坂“旧改”地块，计划打造明发商业广场。

然后厦门和厦门人的噩梦就开始了。

2

明发商业广场的工程搞了5年，终于在2007年初步竣工。那年年初，主力店先开业的时候，市、区领导纷纷到场庆贺。

一个副市长上台发言时表示：这将是厦门商业发展重要的里程碑，对带动全市经济发展具有重要的战略意义。

当时媒体报道时是这么形容明发广场的：

国内城市中心区域排名前列大MALL。

大确实是大了些，有40万㎡的体量。因为大，所以也种得下更多的韭菜。当时进场投资商铺的客户从全国各地涌来。

大家幻想这个“高起点”项目能带来不错的回报，不说一铺养三代，怎么也要养一代吧。

开业庆典上，明发大老板黄焕明的亲弟弟——明发集团总经理黄庆祝自己也说，“全厦门的目光都聚集在这里。不论是政府还是普通市民，都对这个项目充满了期望”。

厦门明发商业广场的效果图

外界只看到开业时礼花飞舞、锣鼓喧天的热闹场面。看不到暗暗流涌动。

开业之前的2006年，业主和开发商明发已经斗得不可开交，声讨、投诉、维权不断。归结起来主要是因为交房问题重重：

装修中的不少店铺出现漏水；交房前拿不出正式的整体结构消防合格证书；地下室排水存在问题；不少地方存在吊顶脱落。

《海峡财经导报》后来曝光相关问题时写到：为避免支付延期交房的赔偿金，明发集团在不具备交房条件的情况下匆忙交房。

那时候，关于这个项目的官司就有100多个，有商家告业主的，也有业主告开发商的。

随着时间的推移，业主和开发商的矛盾并没有消散。因为他们发现，重金投资的商铺别说租上高价，大多数连租出去都是一个难题。

开业14年来，厦门明发商业广场的空置率一直居高不下，空七八成是常态。

不管政府还是普通市民，大概都对这个项目充满了绝望。上周末出差厦门的狗蛋顺道去现场逛了逛，完后他感慨：

没想到美丽的厦门的市中心，会有一个这么“脏乱差”的商场。

3

当年规划和开业时说好的“商业繁荣”“力争东沿海排名前列流”“厦门商业里程碑”“特色旅游区”，如今通通看不见。

白天的明发广场甚是冷清，到处都是空店。只有晚上大排档和酒吧开门纳客后，才焕发些许生机。

5年多前就已闭店的东百购物中心，停止营业的公告还张贴在店门玻璃上。紧挨着公告，同一个业主连贴两张出租、出售“小广告”。

一句“人在附近，3分钟到”，狗蛋读出了业主求租的迫切

开发商曾经引以为傲的巨型摩天轮早已停运，所谓的地下近千米“威尼斯水系”，已经成了臭水沟。

商场内部，楼道狭长昏暗，整个项目100多部扶梯几乎都是停运状态。

站在广场附近天桥上看，还瞧不出它的破败，因为外围那一圈店铺的外装，在“金砖会议”前统一修整过。

一进到里面，脚下污垢横生，头顶电线交错，两轮的、三轮的、四轮的，各种车在广场内随意穿梭，停放无序。狗蛋说，他简直不敢相信：

这是二十一世纪二线城市的市中心的商场。

当年号称“国内城市中心区域排名前列大MALL”，就酱？

就酱，店铺的物业费还要收8块钱一个平方。

一个多月前，有商家不满收费够高及怀疑物业方侵占公共收益，于是发动大家拒缴物业费。

4

因为规划设计不合理，排名前列次去明发广场的小伙伴多半要绕晕。

狗蛋的厦门朋友告诉他，当地人调侃这是“一座来了就走不出去的迷宫”。在狗蛋看来：

这是一块直接烙在厦门脸上的伤疤。

当年成功竞得地块后，明发集团总经理黄庆祝说：相对国有企业而言，民营企业更注重在服务和远期规划上努力做得更好、更全面些。

开业时又说“必将提升整个厦门商业水平，调整市场格局，甚至引发整个商业地产重新洗牌”。

狗蛋在广场西门看到了骏马奔腾的雕塑，可以想象当时的黄家兄弟是何等自信。

到头来却把自己洗了下去。

曾经各种flag，如今看来都是一记记耳光，只是不知道打在了谁的脸上。

之所以一地鸡毛，最主要的原因还在于明发搞不懂运营。

狗蛋说，也可能根本就没想搞懂。

万达广场之所以能成功，很大原因在于它的模式是“招商先行、订单地产”，同时拿住宅销售回笼的资金来贴补商业，自持不小的比例来盘活运营。明发的做法更多是简单粗暴“卖卖卖”。

以厦门明发广场为例，除了主力店外，明发将剩下的切割成2500多个商铺出售。根据业主的说法，当年卖了40个亿。只不过面对几千个“散户”，运营难度可想而知。

疲态在开业之初就注定了也显露了。

那时候起，业主、商家通过各种渠道声讨明发运营无方。比如2007年6月14日《东南快报》刊登文章《一个华侨的噩梦》披露：29岁归国华侨是厦门明发商业广场首批商户，300万投入颗粒无收。曾经厦门最黄金的地段冷冷清清，矛盾根源在于开发商缺乏统一经营的管理办法及其面对问题的推卸责任态度。

2009年明发赴港上市那天，黄焕明在敲钟现场说道：

我创办明发15年，成功发展了一套高利润、低成本的商业模式。

狗蛋表示，在赚钱这件事上，黄老板诚不欺人。

5

说起来有趣。

明发参与莲坂“旧城改造”之前压根没做过商业，除非卖家具也算。黄焕明是泉州南安人，90年代初在老家卖家具，但没有完成原始财富的积累。知情人士回忆，1994年黄焕明闯荡厦门的时候连部车都没有。

四年后，黄焕明和自家兄弟开发了人生中的排名前列个项目，也是让他们挖到排名前列桶金的项目：厦门明发国际新城。

按照黄老板的说法，当时他预判到了厦门城市发展必会向东，明发国际新城所在的前埔大有可为。他拿地时一平1600元，一年后相邻地价涨近一倍。

狗蛋想起他爹常说的一句话：做大生意的，不一定是自己行，很可能是自己的“朋友圈”行。

2015年，时任福建副省长的徐钢落马，黄焕明受该事件牵连曾被带走调查。《中国房地产报》曾经采访撰文直言：徐钢是黄焕明的领路人。

2016年，时任厦门市委常委、常务副市长的郑云峰涉嫌违纪被查。同样是南安人，已经在厦门官场摸爬20年的郑云峰，和黄老板也有交集。2019年郑云峰因受贿罪一审获刑，判决书显示，郑云峰收受财物就有部分来自黄焕明。

明发国际新城之后，黄老板在同一片区连下四五个项目，但都是住宅。

拿下莲坂改造地块那年，黄老板才宣布转型搞商业地产。也就是说，厦门明发商业广场是他的试手项目。

更有趣的是，试手项目没搞好，还能被拿来作背书，以此获得更多继续试手的项目。

2011年11月，国家工商总局商标局把“明发商业广场”认定为：

中国驰名商标。

继厦门商业项目之后，明发辗转江苏、安徽，在南京、无锡、扬州、合肥等城市的中心地段，投资开发商业广场。

这些项目无一例外，最终都陷入了风雨飘摇之中。

南京明发商业广场，曾经的市重点项目，因为临近南京南站，又有多条地铁穿过，销售时出现“一铺难求”的火爆场面，如今也是冷冷清清、空空如也。一两年前媒体报道过，因为招租难，很多业主把商铺改成了公寓出租。

这个项目同样具有40万方的体量。

扬州明发商业广场，2011年盖成后一直没对外开业，被称“十年鬼城”。

无锡明发商业广场，2006年开工到如今还没盖好，也就是烂尾了。

合肥商业广场，总建36万㎡，2019年时被当地媒体形容为“建成9年空置9成”。很多合肥的小伙伴和厦门人民有一样的想法：

应该把明发广场拆掉重建。

愿望是美好的，现实是复杂的。

这些明发广场所在的城市，它们脚下踩着的地方哪一个不是寸土寸金？

拆，又会衍生新的矛盾。

狗蛋在想，如果当初厦门引进的是万达，至少不会比现在更差：

一个明发广场，一个城市伤疤。

6

去年4月，创始人黄焕明辞去公司职务。

他的另外三个亲兄弟随后也一一“离开”公司，放弃一线管理职位。

这轮去家族化的操作，被外界解读为重新出发。明发手上还有133个项目，应占土储2000多万㎡。

狗蛋想说：很难。

这个行业留给大家重新做人的时间不多了。