央行报告点破买房风险,但多数莫担心,手中房子不会普遍负资产

潍坊楼市通 2018-11-05 09:20:02
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房地产很有意思的一个行业,无论是开发商还是购房者,不需要有足够的钱就能拿地就能买房,因为有一种物理学的原理应用到了金融学上,那就是加杠杆,可以起到四两拨千斤的效果。结果乱用杠杆导致风险积聚,所以才有了今天的“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位。

房地产很有意思的一个行业,无论是开发商还是购房者,不需要有足够的钱就能拿地就能买房,因为有一种物理学的原理应用到了金融学上,那就是加杠杆,可以起到四两拨千斤的效果。结果乱用杠杆导致风险积聚,所以才有了今天的“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位。其实本身房子兼具居住和投资属性,为什么还要强调房住不炒呢?很简单,过了,过犹不及就是这个道理。

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央行11月2日发布《中国金融稳定报告(2018)》称,中国房地产金融政策审慎,房地产信贷质量较好,相关金融风险总体可控,但要关注房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险。

平时我们聊开发商的负债过高很多,今天我们就单独说一说购房者买房存在的一些风险已经引起重视。“2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信,部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆,绕过首付比例限制,从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场,助长了房地产市场投机行为,房价过快上涨问题更为突出。”央行称。

实际上,今年早些时候,银监会就提醒过,重点是稳定杠杆率,尽可能降下来,企业、地方的杠杆率需要降低,居民家庭部门杠杆率也需要降低,目前居民家庭部门杠杆率增长趋势非常快,但是大家警惕性不够。居民家庭个人借钱消费、买房、投资增长速度非常快,这是很危险的。高储蓄率过去是我国很大的优势,如果借钱比存钱还增长的快,储蓄率高的优势将丧失。所以银监会将降杠杆作为非常重要的工作。

不过我们更应该分析大家为何不愿意去存钱,而是把钱取出来或去借钱买房。这才是问题所在。

有数据显示,居民债务占居民可支配收入的比重已从2007年的不足35%,上涨至目前的90%。中国居民加杠杆的最主要用途是买房产,如果房价下跌,将可能出现金融机构资产负债表急速恶化并开始大规模收紧信贷,进而导致购房者普遍违约以及银行挤兑,引发金融风险。

西南财经大学教授甘犁曾撰文表示,中国家庭出现了一个严重问题,即房地产在家庭财富中的占比过高。根据甘犁统计,中国家庭资产中房地产占比已经达到68%,北京和上海则高达85%。经济学家叶檀也曾说过,把房地产资产压到家庭资产的50%以下,这是纪律,否则很危险。由此可见,其风险是相当大的,远远超过警戒线。

而这种现象也是有原因的,回顾这些年有钱人越买房越有钱,越有钱越买房,穷人越买不起越穷,最终步入恶性循环,投资渠道越来越狭窄,因为只有房地产最赚钱,干实业还不如炒套房已成共识。所以,不管是穷人还是富人都把房子当成保值增值的投资品。可以说都把宝押在了房产上。

可能目前很多人看不到这种风险,由于很多人还年轻,养老的压力或许对买房负债的人来说还没有到来。但将来人们会发现,高房价的危害会相继到来。因为很多人过高高估了自己的偿债能力,结果风险很可能一触即发。一旦房价出现下跌,很多人手里真没钱,因为都买房子了,想卖也卖不掉。房价涨了,很多人也不过是坐拥千万价值房产,却过着乞丐般的生活。

如果还像过去那样,风险肯定不可避免,但是好在调控及时让过热的楼市刹车,已经让很多人刹住了膨胀的头脑。从过去的“去杠杆”到如今常提的“稳杠杆”也就意味着大家没必要过度焦虑,就如同房价一样,不会大涨大跌,这是底线。对炒房者的打击,是对市场环境的净化,最终还是会反哺到刚需身上。

近期《中国金融》杂志刊发中国人民银行南昌中心支行行长王信题为《信贷与房地产市场的交互作用》的文章指出,当前我国房地产信贷风险总体可控,即使房价有较大幅度下跌,也不会出现普遍的居民负资产现象。

所以,大多数居民大可放心,刚需购房者买不买房与市场关系不大。有资格又有钱当然可以买,即使降价了,你的房子也没什么损失。而且真降了,买房时你还少花钱呢。从央行的态度来看,总体风险可控,但局部风险要警惕,特别是过多利用加杠杆的人要小心了。而且也意味着未来房价下跌不可避免,但大涨大跌不现实。

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