2021年房子是“尽早买”还是“赶紧卖”?社科院表态,该看

2021年1月15日，国家统计局公开发布了2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，根据国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读，初步测算，12月份，4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.3%和0.6%；31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.1%，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.1%和0.2%。

总体上看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比都上涨了。但是，如果换个角度，细分来看，2020年12月份70个大中城市中，有22个城市新建商品住宅销售价格环比出现下跌，有31个城市二手住宅销售价格环比出现下跌。也就是说，在房价均价上涨的情况下，接近有三分之一的城市新房和二分之一的城市二手房出现了下跌。

很明显，楼市已经逐渐开始“分化”。非常简单的道理，假设A城市平均房价为4万，B城市平均房价为5千，这时平均房价就是2.25万，在1年后，A城市房价上涨到了4.5万，而B城市房价下跌到4千，那么平均房价就变成了2.45万，整体房价就呈现上涨趋势，涨幅8.9%，但B城市的跌幅却达到20%。其次，假设A城市有5个楼盘，房价都是4万，均价也为4万，一年后，有两个楼盘因为学区、地铁上涨至了6万，有3个楼盘下跌至了3.5万，这时平均房价就上涨至了4.5万，涨幅12.5%，但A城市有3个楼盘却下跌了12.5%。

这便是楼市的“分化”的现象，在平均房价呈现上涨趋势时，有的城市会出现普遍下跌，而在平均房价呈现下跌趋势时，有的城市也会出现逆势上涨。近年来，经常可以发现在全国平均房价下跌时，有人会说所在城市的房价上涨了，某个城市房价下跌时，有人会说某个楼盘的房价上涨了。

2020年12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布了《中国住房大数据分析报告（2020）》，数据显示，从各城市历史高点至2020年10月，20个城市距较高点房价跌幅在10%以上，其中9个城市跌幅超过15%，较高城市跌幅达到46.9%。报告指出，房价只涨不跌的时代已经过去，因城施策下，各城市楼市差异化将成为常态。

2020年12月22日，中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房发展报告（2020-2021）》，报告明确住房市场总体过剩，结构性过剩将较为严重，但结构性潜力仍然存在。从空间类型上指出了四类机会区域和四类风险区域。

四类机会区域：一是人口集中流入的地区还存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二是人口众多、经济发达的二线城市及周边区域城市；三是人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市；四是拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。

四类风险区域：城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。

可以看出，四类机会区域中前三类都提及到了“人口”，而四类风险区域可以统称为收缩型城市，在相关研究中，“人口流失”是定义收缩型城市的重要指标。首都经济贸易大学教授吴康也曾表示，观察城市收缩，最直观的层面就是人口变化。

无独有偶，紧接着在2020年12月27日，清华大学第40届“中国与世界经济论坛”上，中国社科院财经院综合经济研究部副主任、清华大学ACCEPT研究院研究员冯煦明指出，中国存在着“人口世代断崖”的问题。以20年划分人口世代，“00-10后世代”总人口相比“80-90后世代”减少了1.1亿人；以30年划分世代，“90-10后世代”总人口相比“60-80后世代”减少了1.5亿人。

冯煦明强调，未来十到二十年中，世代人口数量落差将超过一亿人，一些区域和城市的住房需求会因为人口数量的剧烈变动明显收缩，尤其是在微观层面，体现为“4-2-1”家庭结构的地区将出现住房供需结构性失衡。

毫无疑问，住房离不开“住”这个字，楼市分化现象下，“人口”将是决定性因素。截至2019年，城市化率达到60.60%，据国家发改委推进城镇化工作办公室综合组组长吴越涛表示，今后进城就业生活的人数还将继续上升。华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚曾分析，在城镇化率超过60%后，人口会加速往大都市圈转移，尤其是向直辖市、省会城市、计划单列市等中心城市集聚。

也就是说，“人口”将从乡到城，从中小城市到中心城市流动。结合2020年相关机构的不完全统计，全国有46座城市69次出台落户类政策。包括上海、广州等多个城市都放宽了落户限制，其中福州甚至全面放开落户条件，推出了“零门槛落户”。

不得不说，人口红利已日渐消退，新一轮的“抢人大战”早已开始。在2021年，楼市分化的现象下，正如社科院所推测的，人口流入的城市会利好楼市，这类型城市的购房者应抓准时机“尽早买房”，而人口流失的城市会利空楼市，这类型城市的多套房持有者应抓准时机“赶紧卖房”。