2018年注定成为中国楼市的转折年

今天中国楼市走到了一个历史的转折点，这是我最近常常有的一种感觉，很奇怪，我好像站在时间的另一端冷静的看着中国房地产市场光怪陆离的现象。

如果我们都能超越时间的限制，从未来看到今天的景象，我们一定会觉得不可思议，不可理喻。

我们一定会问“为什么他们看不清形式呢？为什么在那种状况下人们还那么疯狂呢？”

这并不奇怪，在历史上郁金香泡沫危机，南海泡沫危机，1990年日本楼市崩溃，2008年美国次贷危机发生前，人们同样陷入到狂热之中。我们只能看到当下的利益，这是人的天性注定的，人天生就是短视的。

如果你读过上述金融危机中人们的行为，你会发现和今天中国人对房子的狂热如出一辙。

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如果从1998年房改开始算起中国的房价已经连续上涨了20年，一线城市年均复合增长为17%，从2000元涨到5万，6万一个平方，翻了20到30倍。

中国一二线城市的平均房价已经超过了2万，但人均年收入只有5万元左右，也就是工作一年只能买2.5平方的房子，如果以可支配收入（也就是除去日常生活开支后剩下的钱）计算会更惨，北京今年上半年的可支配收入都只有1.3万元，就更不说其他地方了。

中国一线房价已经达到甚至超过世界发达国家，但人均收入只有发达国家的的八分之一，从房价收入比看，德英美等发达国家是3-11年，我国一二线城市是30年。

中国的房价无论是从国际横行对比，还是从收入角度看，都已经达到历史先进。

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中国的房子真的供不应求吗？市场的需求比实际供应量少吗？

这是从2006年到2016年商品房住宅竣工面积的统计数据

这是从98年房改到16年的新增商品房竣工数据，总共是97.97亿平方米，换算成100平方一套的房子是9797.34万套，如果一家4口计算，差不多能住4亿人，加上还没有竣工交付的房子，房改之前的房子，城市农民自建的房子，中国现有的房子可以供40亿人住，远远超过了实际需求，所以房价上涨的合理解释是市场上的热钱都一窝蜂的涌入了楼市，这些钱并不是真的买房子住，而是作为投资获利。刚才说了中国人平均收入那么低，那怎么有这么多热钱去炒房呢？主要是富人的大量资金流入楼市，而穷人跟着把几代人的钱都流入了楼市，共同早就了楼市的泡沫。

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房价涨跌与人们的收入，房价实际高低，房子供应总量相关，但还有二个因素:政策和人口

最近较高层的经济会议已经定调：坚决遏制房价上涨，这和以往遮遮掩掩，欲拒还迎的态度不一样，非常清晰明确的说了，房子不能在上涨了，所以跟着深圳的配套的文件出来了，限制企业买房，买了房子三年内不准卖等措施，就是锁死流动性，造成有价无市，卖不出去的局面，这下所有的炒房资金只能哭。如果这个政策推广到全国，房地产市场的温度马上会降下来。

除了锁死流动性，政策还有很多大招可以让房价降下来，比如房产税，只要出台这个税，对房价立竿见影，因为那些持有很多套房子的人现在是空着，没有成本，一旦这个税出来房子就变成了负资产，每个月都要往里面倒贴钱，所以他们必定出手卖掉，房价必定大降。

除了上面二招，还可以通过提高利息增加买房成本，还可以通过放开土地供应等方式，就不具体分析了，总之手段很多，只看决心够不够大。

从近二年国家对楼市的态度看，是一个逐渐变的坚决的过程，从有序控制，适度控制，坚决遏制一步步变的决绝，这主要是因为高房价影响了中国经济的基本面，压制了居民的消费能力，造成债务高企，实体经济空心化等问题，所以必须压制房价上涨。

影响房价最后一个因素是人口，这是根本性的因素，没有人口经济没有增长动力，更没有消费和投资需求。

近10年来中国人口出生率很低，即使放开二胎后2017年增长率也只有0.05%，新出生人口只有1723万，出生率低意味着未来对房子的需求会越来越少。

而人口的另外一个面是快速的老龄化，去年中国65岁的老龄人口是1.58亿。

到2020年老龄人口将达到人口总比例的17.2%，数量达到2.41亿，老龄化速度远远超过新出生人口的速度。

伴随着大量的人口老龄化，就会有大量的房子空出来，伴随着低出生率，对房子的需求持续下降，不但新房没有人买，而且多出来的这些房子也无人居住，所以未来的中国必将是到处是空房，长满荒草，了无人烟。

这一景象将在10年后到来。

任何事物发展有起点，成长，先进，也有衰落，衰退，这是事物的规律，任何人，任何力量不可阻挡，这几天厦门房价就已经开始说明了这一点。

假如我们能超越时间的限制，从未来看今天，我们会获得清晰的，全景式的画面。

中国房地产的黄金20年已经过去，当下正是拐点，从此房价掉头向下，人人为房子疯狂，几代人赚钱买房的时代一去不复返，它将成为我们这一代人共同的记忆，也将是少有的记忆。