楼市将迎“缺钱年”,股市仍有上升空间

楼市将迎“缺钱年”，股市仍有上升空间

赵卓文（广州市同创先进房地产投资顾问有限公司 总经理）

2月18日，牛年排名前列个交易日。A股冲高回落，基金抱团股(典型如贵州茅台)，出现较大幅度的回调。市场变化，出乎股民们的意料。

在“开门红”的预期中，央行在18日净回笼2600亿，无疑给市场泼了一盆冷水。

值得注意的是，2021年以来，基金发行火爆。据有关机构统计，到2月10日，2021年以来成立的新基金规模就已经超过7000亿，数据惊人。数据显示，2010年到2020年平均每年发行新基金约9000亿元，但2020年达到3.16万亿，2021年延续了这一趋势。

多种因素作用下，“炒股不如买基金”的理念已经为更多的投资者所接受。股市的未来，将越来越受到基金的影响。

房地产市场的开年，也非常微妙。

管理层制定了房贷规模集中度管理的两条红线，从总量上控制资金过度流向房地产业。

深圳、杭州、上海等城市政府开启了对楼市的“精准调控”。行政管控手段达到少有的程度，深圳出台二手房指导价，上海的积分，杭州的热销盘的5年限售，这一切都是特殊时期的特殊之作。

中心城市的房地产开发商，做好了迎接楼市“大年”的准备。北京有60多个楼盘春节不打烊，广州有近50个楼盘不打烊。

龙头开发商（如恒大），反季节促销，在2月推出了促销月活动。

全世界都知道，2021年中国房地产的热点和焦点，在中心城市。

2021年中国房地产，看北上广深、杭州、南京，已经足够。

1、2021年，新冠疫情在全球得到抑制，是大概率事件。经济重启后，货币政策的取向，值得高度关注。2008年全球金融危机后，楼市和股市迎来了一轮上升期。这一次会重复这个故事吗？

2020到2021年，中国的股市和楼市，提前实现了“丰收”。

2021年春节后的股市和楼市走势，在很大程度上取决于货币政策的走向。

从1月到2月央行的动作看，“收紧”的倾向性更强。利率上调的概率比下调的概率大。2021，不是2009。

2、2021年，房地产行业将是个“缺钱年”。北上广深等中心城市的楼价正处于历史高位。无论是房地产开发，还是房地产消费，都严重依赖于房地产信贷。

在地价处于历史高位，开发成本处于历史高位，楼价处于历史高位的背景下，房地产行业的资金需求量逐年上升，金融和地产的关系越来越紧密。

房地产贷款集中度管理制度的建立，无疑将令2021年房地产市场面临资金面紧张，资金成本上升的局面。

当然，我们都知道，尽管重点城市调控政策不断出台，地方城市政府对房地产行业总体态度是友好而积极的。房地产市场平稳健康发展，是各方乐于看到的结果。

2021年，变数太多。房地产市场后续将如何发展，还有待于我们观察。

3、在资本市场上，龙头房企股票的估值普遍偏低。资本市场对开发商的盈利前景，并不看好。

防止资金违规流向房地产业，是有关部门反复强调的政策。房地产占用贷款资金的比重下降，重点城市的楼价平稳不大涨，这是有关部门明确的目标。

在牛年，股市继续跑赢楼市，将是大概率事件。

4、在迷雾中，我们应当看到：2021年是一个适合投资的年份。无论是股市，还是楼市，机会远远大于风险。

牛年，新规则会很多，政策会很多，传闻会很多。我们要做的是：坚定信心，大胆往前走。