冷静看待高价地!土拍热浪背后“有故事”

近期，西安高价地遍地开花，楼面地价天花板不断刷新，所引发的楼市震感十分强烈，媒体纷纷惊叹，土地市场正在失去理性，未来挑战十分严峻。

不可否认，土地价格能够反映房企对未来市场的价格预期，但除却高房价的预期，高价地背后所隐藏的土地资源运作与城市发展逻辑，却鲜有提及。

有一个现象，大家早有疑虑，每一次土拍数据出来，媒体或数据机构发布的土地楼面价都有些许差异，而且最终反映给市场的都是“可售楼面价”，这个“可售楼面价”其实包含了两部分成本，一部分是买地成本，另一部分是配套成本。

例如，招商摘地浐灞CB2-2-277宗地，土地出让金110600万元，教育配建金84880万元，再加上其他配套费，综合土地价格为202858万元，综合亩单价2513.23万元/亩，折算下来综合楼面地价为19685元/㎡。

由此可见，1.9万/㎡的楼面地价中，买地成本只占54.5%，其余的各种配套费占比高达45.5%！为什么配套费占比如此之高，开发商却求之不得？

在此前的文章中，已经分析过“买房子=买配套”的逻辑，房子的“交换价值”（市场估值 ）是它所带来的入学、就医、工作、地铁、购物消费等配套价值，而不是一堆钢筋混凝土，在没有配套支撑的环境中，居民生活会叫苦不迭。

反观近期浐灞拍出六宗万元地，宗地配套费都比较高，可见浐灞十分迫切地需要完善区域配套，但配套建设需要有人买单，因此将这部分成本转嫁给开发商，通过房企打造优质产品，引进富裕阶层购买，从而解决区域配套建设问题。

这一系列操作，仔细看下来，有点像“引富济贫”！

如今，大西安正处于快速扩容阶段，随着规划版图不断扩大，配套短缺成为城市扩张较大痛点之一。

新区开发中，住宅开发先行，产业配套补缺 ，最短缺的就是生活配套，许多城市新区，居民入住多年，周边仍然没有学校，没有医院，没有地铁，这种“三无”状态屡见不鲜，极其影响人居质量。

大家经常能看到这种现象，社区之内园林绿化花团锦簇、流水潺潺，社区之外却是不毛之地，要么是拆迁之后的残垣断壁，要么是渣土车尘土飞扬，要么几公里内人迹罕见。究其原因，不仅是配套建设没跟上，更深层的原因是，区域配套资金跟不上。

由于城市经济体量等客观原因，西安是一个长期配套资金短缺的城市，这也是中西部城市的普遍现象。但西安作为一个千万级人口的“国家中心城市”，城市“扩容提质”是长期命题，人口引进及版图扩张，对城市配套建设的需求十分迫切。

因此，以“十四运”为契机，西安大力推进建设国家中心城市，政府集中投资2600多亿，提升城市核芯板块，以及一系列配套工程建设，其实就是为了解决西安市配套升级及配套短缺问题。

但这个时候，我们要知道地方政府并不生产钱，只是分配钱，那么这些钱究竟从哪里来？通过“卖地筹资”是一种解决方案，由开发商和城市富裕阶层为此买单。

因为豪宅与普通住宅所享受到的配套相同，居住功能基本一致，富人用更多资金购买高价地开发的豪宅，为城市配套买单，所以称之为“引富济贫”。

在看懂了高价地背后的逻辑关系之后，对于未来西安市接踵而至的高价地，我们应当理性看待地价构成，时刻保持清醒。

当我们为高价地惊呼的同时，特别不能因为地价上涨而表现得很疯狂，也没有必要痛斥市场失去理性，因为高价地更大程度上代表的是，这个城市对资金的迫切需要。

我们应该清楚，一座城市的发展历程中，总有一部分社会成本要转嫁到富裕阶层，典型如公租房政策，西安就是按照“10%底价转让+5%无偿转让”，通过开发商筹资，为低收入无房家庭提供基本居住空间，其实这也是为了推动社会向前发展必须付出的成本。

城市配套建设耗资巨大，例如，修一座学校两个亿，建一所医院五个亿，修一公里地铁八个亿，挖一条河可能十几个亿，我们总是呼喊政府修桥铺路修地铁建学校，却从没有人问过钱从何来。

事实上，“桑弘羊之问”始终存在，一座城市想要快速发展，一座城市想要建设更多更好的配套，一定要有人买单。以高新、曲江为例，高新系、曲江系的教育资源一直排在西安前列，但房价也是十分高昂。

反之，高陵、临潼板块房价一直比较便宜，但配套资源始终跟不上，教育问题也一直在努力解决，但最主要的问题，还是缺少配套资金！

土地，仍然是大西安发展的较大存量资产，任何一座城市想要持续开发，土地资源的利用都是一个大命题。

如何高效运用土地，将土地的价值释放出来？通过卖高价地这种“劫富济贫”的手段来推动城市发展，其实是很有必要的，但我们也绝不能“饮鸩止渴”。

这种“饮鸩止渴”，并不是单指高价地，而是整个楼市不能陷入高价地的迷狂中，认为高价地就代表高房价，高房价就代表城市的未来发展，其实并非如此，高价地只能代表这个城市对资金的需要，还有开发商的判断。

因此，目前市场上仍有一些价格还未高涨的板块，也没有拍出高价地，虽然不如高价地频出的板块风光，但也可以多加关注，购房者应该理性看待土拍狂热。

在看到高价地发布的时候，也一定要注意高昂的配套费，因为，豪宅可能与我们没有关系，但城市配套与我们一定会有关系！