你所不知道的“房”子价格卖高买低的技巧

背景，初生牛犊学买房，刚需。

2003年，初到北京。北京的回龙观地区，房价还在1700-1900一平方，需要办北京居住证，没有居住证的，需要4800一平方。

而到了2007年，价格就涨到了17000。

原本以为我攒个几万可以买套房子的，结果攒的钱原本可以买俩厕所的，只能买个换鞋凳子的面积了。

在2008年5月，在北京西北靠1公里到六环的地方，看了几套房子，当时6000元一个平方。而到了当年的11月，弄到一点首付准备买房时，一个电话给我熄灭了希望的火焰。因为同样的面积的房子已经涨价到18000元一方。

于是转头考虑买个二手房。

看了几十套二手房之后，终于准备要出手一套。和房东已经谈好了首付款，中午说去吃个饭，回来就签约。

吃中饭大约一小时的时间，回来和房东见面时，人家已经签了一份合同。价格比我高了25万。

虽遗憾但也不感到后悔，因为这个价格真的是完全不讲道理。

从那天开始，我就开始研究，房子，到底真实的价值和价格是如何的？如何可以买到较低和卖在较高呢？

成长，真正出手一手房，开始有了选择项。

2008年，马上就要结束时，公司和万科有一个活动，内部买房的推介会。而当时的北京，由于买房市场十分火热，买房需要摇号，不是你有钱就能买的到，需要摇上号才有资格去买队交钱。

当大部分人还通过房产网站查看新房时，没想到大量的知名房盘都是通过大量的企业内部推荐会而预定了。

内部推荐会，拥有较低的折扣。拥有优先选盘的资格，拥有摇号的特权。而且宣讲的政策和内容，是网上完全查不到消息的“内幕”信息。

从那天开始，我就知道了，真正的“信息差”，是让一部分人获利的根本原因。

也是从那天开始，知道了让房子增值的几点要素。

1、大品牌会带来更多的“商业区价值”。

2、大开发商会带来更好的“教育、医疗资源”。

3、大开发商会优先选择离“交通”最便捷的地段。

4、大开发商会带来更多的“人口虹吸”效应。

这四点一直陪着我在后续的几次房子买卖中获利良多。具体的操作稍后讲。

房子的价值提升的效率。

当一手房购入之后，主要就看落地的政策和条件。

首先，最核心的就是交通。

比如在地铁边上的小区，不管是租还是卖，都十分的便捷。而且地铁代表着什么?代表着政府的投资，未来经济的发展。每公里平均造价是2亿，未来会给这块小区带来丰厚的回报。

我买的小区，距离地铁最近，所以当买完之后，地铁一通，先翻了一倍。

其次，更核心的是学区房，教育板块。

我当时买的小区，学区属于“北京小学”、“北京四中”的九年义务直升学区。所以当消息一经公布时，小区的房价立刻再次翻倍。而且，由于我小区的房子，拥有优先升学权。（因为小区的开发商比较厉害，能搞定这些学校愿意在小区边上办学校。当然学校也是开发商建完了，免费送的。）

所以，学区房，尤其是名校，也会带来更大的溢价空间。

再次，周边配套设施。

任何一个小区离不开商业化的商场和工作场地。我那个小区，由于靠近地铁，六站进入“银行圈、高新企业圈”等工作区，又远离过于拥挤的老城区，属于比较不错的交通要道，几站即可到达北京西站和北京南站，靠近北京较大的批发市场。丰富的居住环境，丰沛的市场环境，巨大的交通优势，配套设施齐全，大品牌入驻，百万平的商业区，特价商超。

这些再次给小区带来增值的空间。虽然这时并没有翻倍，但也至少涨了50%。

最后，人口虹吸效应。

一手房只要不卖，有价无市时，没有“投资价值”。资产流动起来，才有商业价值，不然就是心理的安全感的东西。

如果一块地区，没有人口的流动，必须“商业”不起来。

我的小区，从规划的3万人，一直到十年之后涨到38万人，翻了12倍多。房价也必然是涨了不少。

二手房如何卖出高价的。

2014年，由于工作的原因，当然也有躲北京“雾霾”的原因离开北京去了广州。同为一线城市，生活环境虽然有区别，但依然繁华。吃穿用度，相比北京舒服不少。更重要的，广州落 户容易，北京太难。

2017年，我北京的房子，一天到晚的接房屋中介的电话，问要不要卖房子。而从那时候，我真正知道了，火热的二手房市场是如何的。

当你一个月接到不下60个问你卖不卖房的电话时，你就知道这个市场是比较火热的。

而回想2013年，又有不少的“买房广告”电话轰炸过N多回。

通过几个电话的数量，就可以知道，房子是否过冷或过热。

当我2008年买房时，房子基本靠抢，哪有可能接到中介给你打电话推荐买房。

2017年当房子十分火热时，一天到晚接卖房的电话时，房子基本上也不愁卖，所以那时候想买也是比较困难的。

而到了2018年，二房突然哑火时，你就知道要开始下跌了。

于是我在2018年，选择了一个某月接电话次数比较多的月份，选择把房子卖出。而只要晚几个月再卖，房价至少下跌了8-10%。对于几百万的房子来说，你可以算一下8-10%是多大一笔钱？

如何买到低价的房子的。

当把北京的房子以一个比较高的价格卖出时，当时研究了大约三个一线城市，两个准一线城市的房价，最后还是选择了某个城市。

当时看房子，基本上也是遵循四个原则，

一、大开发商。

二、要有丰富的交通环境，尤其有地铁。

三、人口要有虹吸效应的地段。

四、价格还有足够的潜力空间。

通过上述四个目标，选定了几个区域。

当时在一个月内，看过了房子不下50套，小区不下30个。把某城市的八个行政区全部跑了一遍，把有代表性的品牌楼盘，一个不差的全部跑一遍。

当时最重要的事情，就是听销售想未来五年的规划。

只要同一区域，有超过三家不同的销售，有不同的规划方向时，就可以理解为忽悠居多。而反之，只要讲的大体一样时，再去政府网站上搜索消息来确认。

有没有地铁，就好判断了，实际看场地，有没有中铁的建筑队。

最后，根据综合的判断，入手了两个小区，不同价格段的房子。

一换二的投资逻辑。

人有一种心理，当你只有一个东西时，不管它的价值如何变，你都不会轻易出手，除非一定要用钱。

而我当时的考虑，北京的小区，已发展8年，学区已成，开学两年，名校的名额可以带来附加值，而这个附加值随着时间是可能熵减的。因为旁边的小区也好了，也可以上了。

商业的发展，8年是一个门槛，当人口不能再增长时，商业的天花板就到了。

地铁的情况就更直观了，从之前坐的人很少，到挤七八趟上不去。乘座的环境越来越差时，人们会选择逃离。

所以在我卖完房子之后，下跌的速度还是比较快的。几个月后跌了10%，2年后，跌了34%。

虽然很多人劝我，北京的房子肯定会涨，但北京的房子多了，别人的涨，我的不涨，又有谁管你呢？

而我把北京的房子卖了，换了另一个城，根据那四点逻辑。不到一年的时间，买完了之后，立刻涨了30%。

要知道，这是一换二。从一换到二，代表着，当你去卖一套房子时，你还有一套保底，心态的安全感会大增。

另外，之前的还在降，而且降了30%多，自己买的，从打84折，到涨价15%之后再打99.5折时，你就知道你的涨幅又延续了北京排名前列套房子的增值情况了。

综述，眼界与迹象，善于发现细节的“洞察”就是收益。

很多人在想，为什么别人会在那个时间选择买或是卖呢，而自己是因为什么视而不见呢？

我觉得较大的问题在于认知。

比如你的意识里，要攒首付。而我的意识里，是手上的钱成为首付的最优方案。

（身边不少同事，当时看不上我买房子的地段，觉得略有点偏，而8年后，他们买的位置比我的偏的多的多的多，一直被逼不得不买时，买的非常之远。）

当你的意识告诉你，涨了你就高兴时，你完全没有意识到，市场的反应会给你带来明确的提示。只有一套，不具备太多的投资价值，因为你不能卖。一卖掉没有学区、没有“安全感”、没有好心态。可能一无所有，因为这辈子较大的收益就是它。

直到你被迫要用钱时，才会考虑卖，而当时的二手价格，一定不是较好的时候。

全国的房地产市场，不同城市之间价格是会有轮动的。比如北京涨完上海涨，上海涨完深圳涨。深圳涨完广州涨。然后其他的城市等。

当你看到有一线城市疯涨时，就会考虑二线城市是不是也有机会。虽然一换二不是啥更有效率的事情，但更低的风险和成本，带来的是稳定的正收益。

中国曾经发布过一个数据，对比过最近20年，黄金、股票、期货、房产、投资品等收益率。只要房子达到了十年十倍的高收益。而且还是有“低利息”杠杆的高收益的“优质资产”。、

永远记得一句话，正资产越多越好，用银行的低利息挣来几倍十几倍的正收益时，一下子放大了你的财富基础。

越有钱的人，越容易挣到更多的钱，这在任何一个国家，都是最根本的“逆天换命”的优秀路径。

资本的更大的玩法，对冲。

当你买了某品牌的房子时，当你发现潜力巨大时，你甚至可以买入它的股票，作对冲。

当房价在疯涨的同时，股价也在疯涨，一肉两吃。

当然这是另一个投资的玩法了，过几天另外开篇来写如何利用“生活常识”来完成“对冲”的额外收益。