中国未来该如何租房?

随着时代的发展，人们对于房子的重视程度逐年增加，买房的人的比例每年呈递增波动。但从政府提出“房子是用来住的，不是用来炒的”；各种限购限贷收紧后，住房抵押贷款门槛进一步提高，加杠杆买房难了。越来越多的人加入了租房的浪潮中......

一、租房市场前景分析

房子贵、买房难是很多年轻人要面临的问题，“第三波婴儿潮”带来的刚需增加让这个问题更加突出。为了保障刚需，政府一方面限购限贷，打压炒房，另一方面大力扶持租房，措施包括“租购同权”，增加自持租赁性土地供给，加快住房租赁市场立法等。

目前我国 主要的租赁模式

01

散户自租

房东通过电线杆贴小广告或租赁网站发布租房信息，招揽租客，然后双方制定租房协议。这种模式较大的问题是房东有充分的话语权，如果房东违背协议提前结束租期，租户很难得到补偿和相应的保护。

房东和租户互相寻找和匹配的过程是耗时耗力的，这种情况下容易因为信息获取渠道不畅导致租房市场效率低下，于是租房中介应运而生。

02

中介代租

包括三种模式：代理租赁、普通租赁和服务租赁。本质都是房东将房子租给中介，中介负责转租和转租后的服务，通过赚取租金差盈利。

中介参与的租房与房东自租本质上没有区别，房东拥有较大的话语权，但是信息匹配和增值服务方面比房东自租都有所进步，租房成本也相应增加，时间成本相应减少。

03

长租公寓

将公寓统一装修和管理，有利于形成品牌效应，可以为租客提供更高品质的增值服务。

开发商可以自持物业（有物业产权）进行经营，也可以租给经营方经营，与前两种模式较大的不同就是经营方拥有了更大的话语权，租赁关系稳定，部分解决市场上监管难的二房东、违建隔间等问题。

租赁关系稳定有多重要？

我国租赁市场存在严重的租期错配的现象。接近一半的租户平均换房周期为1至2年，租户的期望租房周期与实际不匹配，且租期超过2年的，期限越长匹配度越低，说明长租市场的供给缺口随着租期延长在扩大，以北京市为例，租期为1-2年的匹配概率较高，为59.1%，而当租期为5-10年时，匹配率只有26.7%。

长租公寓具体有多大的市场空间呢？

我们可以通过住房自有率和房租收入比简单测算一下，即：租金=总人数*（1-住房自有率）*（人均可支配收入*房租收入比）

根据统计局数据，我国2016年末中国大陆总人口为138271 万人，2016年全年居民人均可支配收入为23821元，中国社科院发布的2016年《社会蓝皮书》显示当前受访家庭居民自有率为95.4%，2017年上海易居研究院发布了《50城房租收入比研究》报告，被调查的各城市房租收入比水平差别较大，对50座城市做简单的算术平均，得到全国平均房租收入比为31.62%，计算出，我国当前长租公寓潜在市场4790.8亿元。

长租市场需求大，有盈利空间吗？

在《房地产市场长效机制》中我们提到过房子的价值分为消费价值（可以住），资源价值（就近享受教育资源等公共服务），稳定价值（可以长期稳定居住，自主装修），财富价值（可以抵押，享受增值）。

居民购买房子的总价是这4大价值的总和，即总房价=消费价值+资源价值+稳定价值+财富价值。

长租公寓相比散户自租和中介代租拥有的优势是稳定价值（经营者会重新装修，并且可以制定有约束力的租期），随着“租售同权”的实行，长租公寓还有可能一定程度上获得资源价值。

所以，房子的稳定价值=总房价-消费价值-资源价值-财富价值，居民购买的总房价包括贷款利息，假设贷款20年，我们以北京的几个小区为例，算出的稳定价值占总房价的11%~31%，这意味着居民为稳定价值愿意较高付出将近三分之一的房价。

所有这些信号都彰显了一个问题，中国从“拿地—盖楼—卖掉”的增量房时代，向“拿地或者租地—经营—收租或享受资产增值”的存量经营时代跨进，租房市场风口将至。