今年起,“买房”还是“观望”?社科院确定:瞄准5个关键点突破

前不久，国家统计局公布了2020年12月的房价走势，至此整个2020年的房价全貌得以完整展现。显然，与很多刚需所期望的“房价下跌”不同，2020年整体楼市呈现“V”型发展，上半年的风波并没有将楼市击垮，随着经济的不断回暖，房价也开始逐渐升温，进入2020年下半年后，连续6个月平均房价均突破了万元。

不过对于刚需来说，还是有值得庆幸的地方，至少从2020年整体房价走势来看，不难得出3个结论：排名前列，随着调控的不断收紧，房价上涨幅度在不断收缩。第二，房价领跑城市不再以一二线城市为主，比如12月房价涨幅前5名就不包含任何一个一二线城市。第三，一线城市房价也会出现波动，比如11月份深圳房价下跌、再比如北京燕郊近几年的房价走势。

因此，对于近几年有购房需求的人来说，买房不能够再像以往房价大涨时期那样，只要跟着大家一起买，基本上就能等到房子升值，而是应该更加谨慎，毕竟大部分城市还是存在一定的泡沫，等到泡沫开始收缩，房价自然也会受到影响。更为重要的是，社科院在前不久发表的《中国住房发展报告（2020-2021）》中特别提出了对策建议：瞄准五个关键，实施重点突破。

一、建立体系化和定量化的政策基准以强化精确、有效调控。

事实上，2016年“房住不炒”提出后，各地对于楼市都进行了调控，不过早期采取的是“遍地撒网”方式，先将房价整体大涨趋势止住。但每个城市的楼市情况不同，其泡沫程度也不一样，因此对于炒房现象集中、炒房热明显的区域，应该采取“精准滴灌”的方式来进行调控，也正如我们看到的一样，过去一年楼市调控针对性都比较强。

有专家认为，房价收入比能够很好地反映楼市泡沫程度，比值越高说明当地刚需买房越困难、楼市泡沫越大、炒房现象越严重。一般来说，合理的房价收入比在3~6之间，超过6为泡沫区间。根据上海易居研究院发布的中国50城2019年度房价收入比来看，较高为深圳，房价收入比为35.2，较低的城市为长沙，比值为6.4。从去年楼市调控就能看出，深圳进行了多次严厉调控，长沙几乎没有进行调控，央媒央视新闻甚至还发表了一篇名为《房住不炒如何实现？长沙这么做》的文章表扬了长沙。

二、规划并构建以都市圈为主体的全国住房空间体系。

“都市圈”都是城市群内部以超大城市、特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。如今很多城市之间都开始相互组建都市圈，比如以北京为首的首都都市圈、以武汉为首的武汉都市圈、以郑州为首的郑州都市圈等。实现金融、贸易、服务、文化、娱乐等功能得到发展。

简单来说都市圈的形成实际上就是资源的交换以及分配。对于一些大城市来说每年都会流入大量人口，因此也带来了大量的住房需求。土地市场比较吃紧，而形成都市圈后，有利于以都市圈为主体的住房、土地、公共产品一体化长效机制的成形。而对于购房者来说，选择都市圈以外的城市，需要小心谨慎一些，这类城市一般地理位置比较偏僻，且资源比较稀缺，人口流失也比较严重。

三、加快开征房地产税以带动长效机制建设。

近几年“房地产税”一直都是楼市中呼声比较高的话题，因为其能够有效解决炒房、囤房现象以及楼市泡沫，但一直没有准确的消息，而这次社科院之间来了一个“定心丸”，具体内容如下：

建议在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税。坚持“立法先行，加快立法”、“充分授权，地方主责”、“逐步推进，水到渠成”的总体思路，以仅对新交易或者过户（包括赠与和继承）的非经营性住房家庭开征房地产税制度，而对拥有存量房但暂不进行交易和过户的住房家庭暂不征收房地产税的总体方案，并根据一定税率、税基、起征点开征房地产税。

也就是说，未来房地产税会出台已经是板上钉钉的事情了，至于具体时间则不确定，不过炒房屡禁不止的城市肯定会排在前面。也有不少专家学者对于房产税给出了自己的意见，比如经济学家马光远认为：“十四五”期间是房产税出台的好时机。

四、启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。

由于房价过高，对于一些买房有难度的人来说，只能选择租房，因此近些年租房市场也在不断扩大。除了这类人群外，对于一些困难家庭而言，同样也需要给予相应的保障，现在很多城市都有自己的保障性住房政策，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。

加强保障性住房建设力度，除了能够改善人民群众居住条件外，更加有利于促进房地产市场的健康发展。正如经济学家任泽平所说：房价短期看金融、中期看土地、长期看人口，因此人口决定了房价长期走势，而人口也对应着住房需求。解决了困难人群的住房问题，相当于减少了楼市整体需求，有助于房价进一步回归理性。

五、探索建立以住房公积金为主体的政策性住房金融体系。

很多购房者都会选择公积金贷款买房，住房公积金贷款作为政策性贷款，其最明显的特点就是利率低，超过5年利率为3.25%，而商业贷款普遍都超过4.5%，相比而言公积金贷款划算得多。此外，公积金贷款还不受LPR利率变动影响，还款方式灵活。

在报告中，明确提出了“应针对解决现实问题之急和顺应未来发展之需，应改革住房公积金制度”。可见未来公积金还会进行一定的调整，让购房者买房更加轻松。

简单总结一下，对于未来几年有需求的购房者来说，未来买房还是需要谨慎考虑、多加思考，特别是泡沫严重城市以及偏远且脱离都市圈的城市，未来房价容易受到影响而波动。对于投资需求来说，房子同样也不再适合用于投资。